5 Promesas en Campus San Joaquin Activa
Chile, Santiago, San Joaquín
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Sobre el proyecto
Resumen
Pack de 5 Promesas en San Joaquín
Negocio de Promesa y Cesión, mediante el cual se reservaron 5 departamentos que, una vez terminado el proyecto y mejoradas las condiciones de acceso al crédito, serán cedidos a los compradores finales. 🤔
¿Cómo funciona?
- Fraccionamos la promesa de compra de 5 departamentos en San Joaquín.
- Se pagó el 20% de cada uno, prometiendo comprarlos de aquí a que se cumplan 12 meses de la Recepción Municipal del edificio. Aproximadamente la segunda mitad de 2026.
- El hecho de ser unidades en verde y promesar 5 departamentos a la vez, nos permitió tomar un valor preferencial por unidad.
- Este descuento inicial crea un margen de plusvalía que puede observarse al comparar con los precios de venta individuales en el mercado.
Y al estar pagando solo el 20% del valor de cada departamento, el Fraccionista se "Apalanca" de la inmobiliaria, permitiendole aprovechar el 100% de la plusvalía, con solo el 20% del capital.
¿Qué es esto de Apalancarse? Es la estrategia que te permite maximizar tu rentabilidad invirtiendo menos capital inicial. Lo explicamos en este video. El apalancamiento permite a los Fraccionistas invertir solo el 20% del valor de los departamentos, pero obtener el 100% de las ganancias si el valor sube. Esto multiplica tu rentabilidad.
¿Y lo más importante? El proyecto:
Este proyecto está ubicado cerca del Campus San Joaquín de la UC, ideal para arriendos a estudiantes, con acceso fácil al metro. El proyecto Campvs Activa es una apuesta segura de la reconocida Inmobiliaria Activa, famosa por su concepto D2R (Design to Rent) y acabados de alta calidad, pensados para el mercado de renta Multifamily.
Además, cuenta con equipamiento de vanguardia, como canchas de pádel, baby fútbol, gimnasio, piscina y más.
No te pierdas esta oportunidad de alta rentabilidad, aunque con mayores riesgos, en Fraccional 🏎️
Análisis
¿Cómo gano plata? 🙄
Categoría: Compra en Verde + Cesión
Estás invirtiendo en un modelo de alta rentabilidad apalancada, donde el negocio consiste en reservar 5 departamentos hoy (con precio preferencial), para luego ceder esas promesas a compradores finales cuando el proyecto esté terminado y el mercado esté más activo. Esta es una oportunidad con mayor riesgo, pero también con un potencial de ganancia significativamente mayor.
¿Dónde está la ganancia?
- Margen por compra anticipada (plusvalía de entrada) Al comprar con descuento, se crea un margen inmediato entre el precio de promesa y el precio de mercado. Esa diferencia es tu primera ganancia potencial.
- Cesión al alza tras entrega Cuando el proyecto esté terminado y el mercado esté más líquido, se ceden las promesas a nuevos compradores dispuestos a pagar el precio real del mercado. 👉 La diferencia entre el precio de promesa y el precio de cesión es la utilidad del inversionista.
- Apalancamiento inteligente
Al pagar solo el 20% del valor total, pero beneficiarse del 100% de la ganancia al momento de ceder, tu rentabilidad se multiplica.
Por ejemplo: si el departamento vale UF 2.500 y lo compras a UF 2.200, con solo UF 440 invertidas, puedes ganar la diferencia completa de UF 300. Eso es un 68% de rentabilidad sobre tu capital.
Riesgo
Arriesgado
¿Y los riesgos?
Riesgo de mercado: Si los precios no suben como se espera o el crédito hipotecario sigue restringido, puede costar más ceder las promesas o podría ser necesario llegar a escriturar.
Liquidez: No es una inversión líquida. Tu capital queda amarrado por un período más largo (al menos hasta la entrega del proyecto).
Riesgo operacional: La cesión depende de la demanda futura y del comportamiento del mercado inmobiliario.
Plazos
⏰ Los Plazos
Duración estimada total: 3 años
| 🗓️ Hitos Clave | Fecha estimada |
|---|---|
| Inicio de la Inversión | 09/2024 |
| Venta Estimada del Activo | 09/2027 |
¿Es necesario esperar hasta el final? 🤔 ¡No es necesario! Puedes poner a la venta tus fracciones cuando quieras y obtener tu plusvalía hasta ese momento.
¿Dónde está la propiedad?
Compromiso Fraccional:
- Visitamos la unidad.
- Tomamos fotos reales (si está en entrega).
- Revisamos los documentos.
Registro de Cierre del Proyecto
Este proyecto de Promesas gestionado por Activa ha concluido su ciclo de inversión con la venta del activo.
El resultado final arrojó una TIR neta de 3,0% anual para los inversionistas iniciales, calculada después de impuestos corporativos y considerando la totalidad de costos y gastos asociados a la estructuración del proyecto.
El rendimiento final fue inferior al proyectado principalmente porque no se concretaron las cesiones de promesas contempladas originalmente. Durante el desarrollo del proyecto, el gestor decidió no continuar con la comercialización individual de las unidades y optó por vender la totalidad del edificio a un gestor de rentas multifamily.
En virtud de las condiciones establecidas en los contratos de promesa, la inmobiliaria restituyó los pies pagados, ajustados a su equivalente en UF, y procedió a rescindir las promesas. Como consecuencia, el proyecto finalizó antes del plazo originalmente previsto.
El rendimiento individual puede diferir del resultado agregado del proyecto según la fecha específica de inversión y el precio de adquisición de las fracciones, particularmente en el caso de inversiones realizadas a través del mercado secundario.
| Fecha | Categoría | Detalle | Valor |
|---|---|---|---|
| 2024/07/10 | Gastos legales | Servicios notariales | $310,000 |
| 2024/07/10 | Gastos legales | Constitución SpA | $553,662 |
| 2024/10/10 | Gastos legales | Publicación en Diario Oficial | $66,561 |
| 2024/10/24 | Gastos legales | Honorarios abogados | $664,350 |
| 2024/12/31 | Gastos operativos | Admin enero - diciembre 2024 | $349,953 |
| 2025/07/31 | Gastos operativos | Pago patente primer semestre 2025 | $70,547 |
| 2025/08/01 | Adquisición y cierre | Promesas firmadas | $119,122,432 |
| 2025/11/30 | Gastos operativos | Servicio contable noviembre 2025 | $46,965 |
| 2025/12/31 | Gastos operativos | Admin enero - mayo 2025 | $583,254 |
| 2025/12/31 | Gastos operativos | Servicio contable diciembre 2025 | $46,965 |
| 2026/01/31 | Gastos operativos | Servicio contable enero 2025 | $46,965 |
| 2026/01/31 | Gastos operativos | Pago patente 2S 2025, 1S 2026 y derecho de aseo | $386,888 |
| 2026/02/28 | Gastos operativos | Servicio contable febrero 2025 | $46,965 |
| 2027/07/31 | Gastos operativos | Provisión patente segundo semestre 2026 | $195,190 |
| TOTAL | $122,490,697 |
Resumen
| Concepto contable | Monto |
|---|---|
| Capital total recaudado | $117,631,000 |
| Total costos y gastos del proyecto | -$122,490,697 |
| Diferencia pendiente | -$5,260,457 |
| Monto total recibido por restitución/liquidación | $129,408,455 |
| Monto neto disponible para distribución | $124,147,998 |
Meses de operación: 22
Definición de Categorías
Adquisición y cierre
Pago propiedad, compraventa, inscripciones en CBR, notaría principal y cierre legal del activo.
Remodelación
Pagos a constructora, arquitectura, comisiones asociadas a la ejecución del proyecto y trabajos de mejora del inmueble.
Gastos operativos
Gastos comunes, electricidad y costos de mantención necesarios durante la ejecución.
Gastos legales
Estudio de títulos, constitución de sociedad, certificados, publicaciones y autorizaciones notariales específicas.