¿Qué respalda mi inversión? 🧯
Por Julian Blas M.Para hacer posible la inversión fraccionada en propiedades, de forma segura, tuvimos que armar un sistema de documentos que te conectara legalmente con tu Fracción. Aquí te explicamos cómo funciona:
Contenidos:
La CMF
¿Están regulados?
Aunque Fraccional no está regulado por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), esto no significa que tu inversión no esté segura. No todas las inversiones requieren regulación de la CMF y las alternativas que la CMF entrega para regularse, como “Corredores de bolsa” o “Fondo de inversión Privado” no hacen sentido con el servicio que entrega Fraccional. Si bien en Fraccional queremos regularnos en el futuro, para la tranquilidad de nuestros usuarios, no es un requisito para la administración de bienes raíces.
Pero esto cambiará pronto…
Al momento de publicación de este artículo, las normas específicas referentes a Crowdfunding en la nueva Ley Fintec, aun están siendo redactadas. Esta es la sección específica de la CMF que regirá plataformas como Fraccional. Seremos de los primeros en la fila para acceder a esa regulación apenas esté lista.
La SpA
¿Cómo se respalda mi inversión?
En Fraccional, cada propiedad se divide en varias Fracciones por medio de una Sociedad por Acciones (SpA) para cada unidad. Al invertir en una Fracción, te conviertes en accionista de la SpA correspondiente, lo que te da derecho sobre tu parte del arriendo, del valor de la propiedad y su crecimiento a lo largo del tiempo.
¿Cómo se que mi inversión está segura?
En Fraccional, tu inversión queda protegida por todas las leyes que rigen cualquier estructura societaria en los artículos 424 y siguientes del Código de Comercio y las leyes que este cita. Tus fracciones estarán protegidas más allá de lo que pase dentro de Fraccional, ya que tú eres dueño de ellas, Fraccional es sólo administrador.
¿Quién es dueño de la propiedad?
La propiedad queda inscrita a nombre de la SpA creada específicamente para esa propiedad, y tú, como Fraccionista, eres socio de dicha sociedad, lo que te da derecho sobre su valor y ganancias. La SpA es una estructura legal flexible que te permite quedar legalmente conectado a tu inversión más allá de nosotros como plataforma, por medio del registro de comercio y el Conservador de Bienes raíces de Chile.
¿Qué es el Conservador de Bienes Raíces?
El Conservador de Bienes Raíces (CBR) es una entidad encargada de mantener los registros de la propiedad y los documentos relacionados, como escrituras y títulos de propiedad. En Chile, todas las propiedades deben estar inscritas en el CBR para tener validez legal.
El Pagaré
¿Qué es el Pagaré?
En cuanto al pagaré, este es un documento legal que establece un compromiso de pago por parte de la sociedad por acciones en la que se invierte.
Normalmente, uno esta expuesto al “lado malo” del pagaré, cuando se tiene una deuda, pero en este caso, el pagaré es a tu favor. La SpA te debe plata a ti.
¿Por qué lo usan?
Gran parte del desafío de Fraccional es que, la estructura legal que protege tu inversión, la SpA, es bastante cara, especialmente en términos tributarios. Como se trata cada departamento como una empresa, este debe pagar impuestos y patentes. Dado que varios de esos costos dependen del capital de la empresa, que en teoría es el valor de la propiedad. Es un capital bastante alto para la plata que genera cada mes.
Esto significa que los impuestos tienden a comerse toda la rentabilidad. Así que adoptamos algo que es común en las sociedades de inversión inmobiliaria, que es repartir el concepto por el cual entra el capital a la sociedad.
En Fraccional, usamos el pagaré como una forma eficiente y segura de proteger tu inversión. Al invertir en una propiedad a través de Fraccional, el 30% de tu inversión se convierte en capital de la sociedad y el 70% restante se convierte en un préstamo en UF que se le hace a la sociedad. El pagaré es el documento que establece este préstamo y garantiza que el fraccionista recibirá el dinero invertido, incluso si la inversión no es rentable.
Esto significa que el capital de la sociedad es más bajo, por lo que paga la patente municipal mínima de 1 UTM al año, mientras que ese 70% de tu inversión queda legalmente asegurado. Más info acá
¿Qué significa esto para mi declaración de impuestos?
En cuanto a la declaración de impuestos, esta estructura permite simplificar tus declaraciones, teniendo que declarar ganancias solo al momento de vender tus fracciones. Revisa este post para obtener más información detallada sobre este tema.
En Resumen
Fraccional te permite participar en el mercado inmobiliario a través de Sociedades por Acciones. Aunque actualmente no estamos regulados por la CMF, pronto lo estaremos y por ahora tus inversiones están protegidas por las leyes que rigen a cualquier sociedad por acciones en el Código de Comercio. En Fraccional usamos una estructura legal flexible que permite a los inversionistas estar legalmente conectados a su inversión, y utilizamos un pagaré como una forma de hacer eficiente y segura la inversion de cada Fraccionista.
Puedes revisar todos los documento legales tipo de Fraccional en este link.