10 razones por qué dejamos atrás las SPAs (y por qué era inevitable)

Somos la generación del cambio.
Los disconformes.
Los que saben que tiene que existir una mejor manera, aunque todavía no esté escrita...

En Fraccional nacimos con una idea simple (y un poco insolente):
si el mercado inmobiliario se volvió inaccesible, entonces había que romperlo en pedazos y repartirlo mejor.

Un pedacito de un departamento.
Un pedacito del restaurante de la esquina.
Un pedacito de esa construcción en el centro.

Y funcionó.

Durante años, el modelo que usamos, basado en sociedades por Acciones para cada proyecto (SPAs), cumplió su rol. Nos permitió partir, probar, aprender y abrir un mercado que antes estaba cerrado para casi todos.

Pero crecer también es saber soltar.
Y hoy queremos contarte; 10 razones de por qué las SPAs dejaron de ser el vehículo correcto para Fraccional.

1. Sus límites de escalabilidad.

Las SPAs no fueron diseñadas para plataformas con miles de inversionistas ni para mercados secundarios con alta rotación. Aunque la ley lo permite, la estructura y los sistemas que las soportan no escalan bien.

En la práctica, cada compra y venta multiplica el número de socios. Eso obliga a poner frenos artificiales: tickets mínimos más altos, restricciones operativas o reglas que cambian a mitad de camino.
Y eso nunca es buena señal.

Mientras más crecía Fraccional bajo este modelo, más aumentaba el riesgo sistémico para los usuarios existentes, no porque los proyectos fueran peores, sino porque el vehículo dejó de ser adecuado.

2. La fricción en constitución y activación de proyectos

Crear una SPA no es instantáneo.
Notaría, Conservador, Diario Oficial, RUT.
Todo antes de poder operar.

Eso genera una situación absurda:
el capital puede estar comprometido (incluso recaudado), pero el proyecto queda detenido por trámites formales que no agregan protección real al inversionista.

Proyectos económicamente listos, pero operativamente congelados.
Demoras, incertidumbre y tiempos muertos que no deberían existir. Y que terminan dañando la experiencia del usuario (y su rentabilidad)

3. Rigidez en la recaudación

El modelo societario empuja a recaudar bajo una lógica rígida: todo o nada.
Si no se completa el monto total, el proyecto no avanza, aunque exista demanda parcial real.

Además, obliga a fijar un precio único desde el inicio. Nada de entradas progresivas ni etapas diferenciadas sin crear series distintas que después rompen el mercado secundario.

Y como si fuera poco, muchas veces el inversionista termina expuesto al Peso Chileno (CLP), aunque el activo esté en USD o en otra moneda, por que si no el tipo de cambio genera impuestos cuando no hay flujos. Para compensar todo esto, hay que usar forwards, sumar complejidad y sacrificar rentabilidad, solo para hacer posible el proyecto.

No es mala voluntad.
Es un sistema que no fue pensado para esto.

4. Contratos innecesariamente complejos

En una SPA, el inversionista es formalmente socio. Lo que en general suena muy bien, pero en la práctica implica firmar mandatos amplios, poderes generales y contratos que cubren mucho más de lo que una persona que solo quiere invertir necesita o espera.

Se mezclan dos roles que no deberían confundirse:
el de socio administrador y el de inversionista pasivo.

El resultado es una experiencia contractual incómoda, poco intuitiva y difícil de escalar de forma limpia y transparente.

5. Demasiado local para un mundo global

Las SPAs son locales por diseño.
Para participar necesitas un RUT (ID Chileno).
Para un inversionista extranjero, especialmente en tickets bajos, eso es una barrera casi infranqueable.

Además, la falta de transparencia fiscal para no residentes y el riesgo de doble tributación hacen que el modelo sea poco compatible con una plataforma que aspira a operar de forma natural en un contexto internacional.

En un mundo donde el capital cruza fronteras todos los días, la SPA se quedó corta.

6. El sistema tributario no da abasto

Con el tiempo, el mayor cuello de botella no fue legal, sino operativo.

La actualización de socios depende de procesos manuales y plataformas que no están diseñadas para alta frecuencia ni alto volumen. El resultado:
transacciones acumuladas, solicitudes en revisión por semanas o meses, límites operativos difíciles de anticipar y criterios que pueden variar caso a caso.

A esto se suma una asimetría frustrante:
plazos y multas estrictas para informar, pero sin garantías equivalentes en los tiempos de respuesta.

El sistema terminó convirtiéndose en un riesgo operativo real, tanto para la plataforma como para los inversionistas.

7. Los datos personales se vuelven un problema de inversión

Algo tan simple como un apellido mal escrito, una Ñ que no coincide o un cambio no informado puede bloquear procesos completos y jugar con la tranquilidad de cientos de inversionistas.

La operación societaria queda atada a la consistencia de los datos personales de miles de personas, algo que Fraccional no controla y que no debería afectar una inversión.

Eso nos obligó, muchas veces, a pedirle al usuario información que no tiene nada que ver con invertir. Y eso nunca fue el objetivo.

8. Desfase entre realidad económica y registro legal

Con todo esto, pasa lo siguiente: Usuarios que ya vendieron y siguen figurando como socios.
Usuarios que invirtieron y aún no aparecen registrados.
Libros societarios desactualizados durante largos períodos.

Este desfase no es solo un problema administrativo. Puede derivar en dividendos observados, retenidos o demorados, sin que exista ningún problema económico real en el proyecto.

Y ni hablar de la insatisfacción del usuario que lleva meses esperando ver su participación actualizada en su plataforma Mi Sii.

9. Quedamos a la deriva de cambios del Sii

Cambios en la forma de operar del SII entre 2024 y 2025 (orientados a robustecer la prevención de la elusión) agravaron fricciones que antes no existían o eran marginales. Estos cambios, sumados al crecimiento natural de Fraccional y a la incorporación de un mercado secundario activo, terminaron por volver inviable el uso de sociedades tradicionales como vehículo de inversión.

No fue un error de diseño original. El contexto cambió.

Además, estos cambios se volvieron especialmente incompatibles con características básicas del modelo de Fraccional, como:

•    la creación de múltiples sociedades cuyo único objeto es invertir,
•    el uso de un mismo domicilio administrativo para dichas sociedades,
•    y la existencia de socios repetidos entre distintos proyectos.

Estas condiciones comenzaron a operar como gatillantes automáticos de fiscalización, ralentizando aún más procesos que ya eran frágiles y profundizando los problemas operativos descritos anteriormente. El resultado fue un nivel de incertidumbre y fricción que no es razonable trasladar al usuario.

10. Contagio y riesgo por asociación

Con este último cambio, algo quedó claro: el modelo terminó exponiendo a los usuarios y a la empresa a riesgos administrativos y tributarios que ni ellos ni Fraccional eligieron asumir.

Y se destapó un punto especialmente delicado.

En una estructura societaria, los inversionistas quedan vinculados entre sí. Hoy, problemas personales de un socio minoritario podían afectar a todos. Bloqueos, deudas o contingencias administrativas de terceros desconocidos podían contagiar a la sociedad completa. Un riesgo que habíamos verificado en 2023 no sería problema, ahora reflotaba por un cambio administrativo.

Ese riesgo por asociación no forma parte del riesgo de invertir. Y no está bien que recaiga sobre el usuario.

Entonces… ¿por qué cambiamos?

Porque seguir igual ya no era responsable.

El modelo que nos permitió partir cumplió su rol, pero dejó de ser el adecuado para escalar, proteger al usuario y construir una plataforma verdaderamente global. Mantenerlo indefinidamente habría significado seguir trasladando riesgos y fricciones que no forman parte del riesgo de invertir.

Por eso decidimos evolucionar la estructura completa de Fraccional.
No como un parche.
No como un experimento.
Sino como un paso necesario para seguir cumpliendo nuestra misión.

Este cambio aplica hacia adelante.
Habilitaremos un proceso muy simple de traspaso de tus fracciones al modelo nuevo, pero los usuarios que hoy tienen acciones en sociedades existentes pueden mantenerlas si así lo prefieren, con sus derechos económicos intactos. Sin embargo, algunas funcionalidades, precisamente para resolver los problemas descritos, no pueden aplicarse sobre el modelo antiguo de manera sostenible, y seguirán estando limitadas por esa estructura.

Dicho de otra forma: puedes seguir como estás.
Pero sí abrimos un camino mejor para lo que viene.

👉 Si quieres entender cómo funciona el nuevo modelo y qué habilita, lo explicamos en detalle acá:
👉 Las Fracciones y el nuevo modelo de Fraccional

Por que, como dijimos alguna vez:

En un mercado en crisis, el cambio no es una opción.
Es inevitable.

Y si el mercado inmobiliario nos da la espalda,
respondemos como siempre lo ha hecho nuestra generación:
con comunidad y con tecnología.

Para cambiar el mercado inmobiliario, una fracción a la vez.