¿Cómo estimamos la Plusvalía en Fraccional?

Una parte importante de la rentabilidad inmobiliaria viene del aumento en el valor de las propiedades con el tiempo. A eso le llamamos Plusvalía. Pero… ¿cómo la calculamos en Fraccional? ¿Qué tan realista es? ¿De qué depende?

En este post te contamos, con peras y manzanas, cómo estimamos este componente clave en nuestros proyectos.

¿Qué es la plusvalía?

Es el aumento en el valor de una propiedad a lo largo del tiempo. Este fenómeno ocurre por muchas razones: mejoras en la zona (transporte, servicios, infraestructura), cambios normativos, aumento de la demanda, condiciones económicas, entre otros. En pocas palabras, es lo que hace que tu propiedad (o tu fracción) valga más mañana que hoy.

¿Y cómo se estima?

En Fraccional usamos un modelo propio de estimación de plusvalía que combina distintas fuentes de datos y criterios técnicos. No es una bola de cristal, pero es una herramienta robusta que nos permite hacer proyecciones razonables.

El modelo se basa en tres pilares principales:

• Análisis de Comparables
• Historial de precios de la zona
• Proyecciones macroeconímicas

Sigue leyendo para entender cómo funciona cada factor 👇

📊 1. Análisis de comparables

Primero, analizamos propiedades similares que se hayan vendido recientemente. Estas deben estar en la misma zona, tener características similares (tipo de unidad, superficie, año de construcción, etc.) y contar con precios públicos.

Fuentes: Portales inmobiliarios, Conservador de Bienes Raíces, plataformas privadas de datos.

¿Qué calculamos?

El precio promedio por metro cuadrado, que nos sirve como base para entender el valor de mercado actual de propiedades comparables.

Precio UF/m² = Precio Venta UF / m² construidos

Ejemplo:

En una comuna como Vitacura, se pueden comparar departamentos de 120 m² en edificios modernos. Si la mayoría se cotiza alrededor de 122 UF/m² (UF por cada metro cuadrado del departamento), este valor se usa como referencia para ajustar o validar el precio de mercado de un inmueble similar, incluso si su área es marginalmente distinta.

🕰️ 2. Historial de precios en la zona

Luego, analizamos cómo han evolucionado históricamente los precios en la zona donde está el proyecto. Esto nos permite distinguir tendencias, ciclos y estacionalidades, y aplicar un crecimiento proyectado más realista.

Fuentes: Banco Central, Cámara Chilena de la Construcción, tasadoras y series estadísticas.

¿Qué calculamos?

La tasa compuesta de crecimiento promedio (CAGR) de los precios en la zona en los últimos 5 a 10 años.

cagr = ( UF/m² Actual / UF/m² Inicial ) * (1 / Años del periodo) - 1

Ejemplo:

Usemos valores históricos del precio por metro cuadrado en la comuna de Vitacura para calcular la tasa compuesta de crecimiento anual (CAGR):

• UF/m² en 2012: 65 UF
• UF/m² en 2024: 122 UF
• Años considerados: 12

Fórmula aplicada:

CAGR = (122 / 65) ** (1/12) - 1 ≈ 5.32%

Una comuna que ha mostrado un crecimiento anual promedio del 5.32% en la última década puede considerarse con una tendencia de revalorización estable, lo cual es un punto positivo en el análisis de plusvalía. Pero esto no es todo 👇

📈 3. Proyecciones macroeconómicas

Además del contexto local, usamos datos macroeconómicos que influyen directamente en el mercado inmobiliario:

• Inflación proyectada: (proyecciones del Banco Central)
• PIB nacional: (crecimiento económico general)
• Ajuste de mercado local: (según infraestructura, demanda, regulaciones)

Se utiliza una tasa de inflación proyectada para ajustar el precio objetivo a valores reales, descontando el efecto acumulado de la inflación. Tomamos el último año como referencia, siempre considerando el rango meta del Banco Central Simultáneamente, se incorpora un factor de crecimiento que, junto con la inflación, ajusta el precio futuro del inmueble. No es una cifra fija, es algo que estamos periódicamente monitoreando.

Ejemplo:

Si se proyecta una inflación anual del 4% y un crecimiento del PIB del 1.5%, el modelo ajusta de forma compuesta el precio base para proyectar el valor futuro real. Estos datos se pueden extraer de los informes trimestrales del Banco Central.

• Crecimiento PIB = 0.015
• Factor Ubicación = 0.4
• Inflación = 0.04
• Mercado = 0.02

🧮 4. Modelo de plusvalía en Fraccional

Y entonces… ¿Cómo ponderamos todo esto? En nuestro modelo, cada factor tiene un peso específico, que se aplica a la data propia del lugar. Integramos todos los datos anteriores en una fórmula ponderada que toma en cuenta:

• α = Factor peso de crecimiento PIB
• β = Factor peso de ubicación
• γ = Factor peso de inflación
• δ = Factor peso de mercado

Fórmula:

PLUSVALIA = (α × Crecimiento del PIB) + (β × Factor Ubicación) - (γ × inflación) + (δ × Mercado + Ajuste Dinámico + Ajuste Stock)

Esto nos permite calcular una proyección porcentual anual esperada de plusvalía para cada proyecto.

🧪 Ejemplo práctico

Si una propiedad tiene:

• Historial de crecimiento: 5% al año en promedio
• Comparables actuales: 4%
• Inflación: 3%
• PIB: 1.5%
• Mercado local: 2%

α = 0.4
β = 0.3
γ = 0.3
δ = 0.3

Entonces:

PLUSVALIA = (0.4×5%) + (0.3×4%) + (0.3×(3%+1.5%+2%)) = 4.55%

🗺️ Bonus: Ranking de comunas

También usamos esta metodología para construir un índice comparativo entre comunas, considerando:

• Crecimiento histórico
• Proyecciones económicas
• Inversión en infraestructura
• Relación oferta/demanda

Esto nos ayuda a priorizar en qué zonas conviene invertir según su potencial de valorización futura.

¿Y qué tan confiable es?

La plusvalía es una estimación, no una promesa. La proyectamos con los mejores datos disponibles y revisamos constantemente nuestros modelos para hacerlos cada vez más certeros.

Lo importante es que tú como inversionista puedas revisar los supuestos y flujos estimados de cada proyecto. Queremos que tomes decisiones con total información y confianza.

✅ Conclusión

Nuestro modelo de plusvalía es transparente, replicable y usa datos abiertos siempre que sea posible. No se trata de adivinar el futuro, sino de proyectar con fundamento.

Si quieres probar este análisis por tu cuenta, puedes replicar nuestras fórmulas en Excel y construir tu propio modelo usando datos públicos. Y si quieres que te enviemos una plantilla base para hacerlo más fácil, ¡escríbenos y te la compartimos! 📩

¿Te interesa entender más de cómo funciona la rentabilidad en Fraccional? En este otro post, te explicamos cómo calculamos la Rentabilidad, o TIR (Tasa Interna de Retorno), de cada proyecto.