¿Por qué vendemos al 5° año? ☔️

¿Cuánto aumenta el costo de mantenimiento al terminar las garantías de las inmobiliarias?

Cuando invertimos, siempre buscamos equilibrar el riesgo y la rentabilidad. Por eso es importante diversificar nuestras inversiones entre activos de alto riesgo y rentabilidad y otros de rentabilidad más medida pero menos volátiles (como las propiedades) y Fraccional no es la excepcion.

Muchas personas nos han preguntado por qué vendemos las propiedades al cabo de 5 años y la respuesta suele ser que una de las ventajas de comprar una propiedad nueva es que durante los primeros 5 años, cualquier problema grave y costoso que surja será absorbido por la inmobiliaria y sus pólizas de garantía. Pero, ¿qué sucede al terminar la garantía? ¿Cuánto aumenta el costo de mantenimiento de la propiedad?

En corto, no es tan fácil de determinar. El problema radica en que es difícil de proyectar el costo de mantenimiento después de que las garantías hayan expirado. La degradación de una propiedad aumenta con el tiempo y, aunque el valor del suelo sigue subiendo, el valor de la construcción disminuye. Por lo tanto, el equilibrio entre el riesgo y la rentabilidad se vuelve más desfavorable a medida que la propiedad envejece.

Una idea común es pensar mientras más tiempo tengo una propiedad, mejor será mi inversión por el efecto compuesto de la plusvalía. Sin embargo, la degradación de la propiedad aumenta con el tiempo y el riesgo de que algo falle o se rompa es mayor. A medida que los artefactos dentro de la propiedad comienzan a fallar, los costos imprevistos pueden fácilmente anular las ganancias de varios meses de arriendo.

Según los expertos en tasación como Ross y Heidecke, la degradación de la propiedad se acelera con el tiempo. Es decir, que el valor es estable durante los primeros años y luego decae de manera acelerada, como se ve en este gráfico:

Esta curva se promedia con la curva de aumento del valor del suelo, que al final es lo que empuja hacia arriba el valor de las propiedades.

> Lo que se hace más escaso con el tiempo no son los departamentos, es > la tierra que hay debajo

Entonces al promediar las curvas vemos que hay un periodo inicial donde se potencian y otro posterior donde tienden a anularse la una a la otra. o al menos a desacelerarse la apreciación.

Aunque el punto de quiebre en la curva puede variar de propiedad en propiedad, seguramente se encuentra más allá de los 5 años. Sin embargo, durante estos primeros años, se puede pasar el riesgo de fallas a un tercero, la inmobiliaria y/o constructora que hizo el edificio.

Mantener las propiedades dentro del periodo de garantía permite que los artefactos dentro de la propiedad, como las puertas, llaves de paso, hornos integrados, entre otros, estén asegurados por las garantías que los respaldan. Esto significa que si algo falla, el costo será absorbido por la inmobiliaria y no por el propietario.

Además de eso, al pasar tu inversión al quinto año a otra propiedad nueva, vuelves al principio de la curva de Ross y Heidecke, aprovechando mejor la plusvalía de la propiedad. Esto sería un problema si tuvieras que vender y comprar propiedades tan seguido, pero gracias a las Fracciones y el hecho de que son más líquidas (fáciles de vender) y baratas que una propiedad completa, se facilita mucho hacer este salto periódico para hacer más eficiente tu inversión inmobiliaria.

Entonces...

En conclusión, aunque es difícil de definir cuánto aumentará el costo de mantenimiento después de que las garantías hayan expirado, es importante considerar el aumento del riesgo que conlleva la degradación de la propiedad con el tiempo, que no se verá reflejado en un aumento de la rentabilidad. Lo que empeora la inversión. Mantener las propiedades dentro del periodo de garantía mitiga el riesgo de gastos imprevistos y costosos que podrían anular las ganancias por arriendo y participar de este mercado por medio de fracciones de propiedades, lo hace facil.