Cuánto se Debe Ganar para Pedir un Crédito Hipotecario

Comprar una vivienda es uno de esos hitos que muchas personas se proponen alcanzar en su vida. Y claro, no es menor: Hablamos de una propiedad que puede convertirse en tu hogar, en una fuente de renta o incluso en una inversión de largo plazo. Pero antes de firmar la promesa de compraventa, hay una pregunta clave que flota en el aire: “¿Cuánto se debe ganar para pedir un crédito hipotecario?”

Vamos por partes.

No es solo el sueldo, es el conjunto de factores

La respuesta corta es: depende. La larga incluye varias palabras que los bancos repiten como mantras: ingreso, historial, riesgo, cuotas, tasación, dividendo.

Aunque el sueldo es clave, no es el único elemento que se evalúa. Lo que el banco o entidad financiera quiere saber es si eres una persona capaz de pagar el crédito en el tiempo acordado. Y para eso hacen una evaluación integral.

Aquí entran en juego:

• Tu renta mensual (idealmente formal y estable)

• El porcentaje de esa renta que destinas a otros pagos o deudas

• Tu historial crediticio (puntaje, comportamiento pasado)

• El valor de la propiedad que quieres comprar

• El monto del pie que puedes pagar

• El plazo del préstamo

• Las políticas del banco o entidad

Por eso, dos personas con el mismo sueldo pueden tener resultados muy distintos al solicitar un crédito hipotecario.

La regla del 25% (y por qué es importante)

Como referencia general, muchas instituciones consideran que el dividendo mensual no debiera superar el 25% o 30% de tu ingreso líquido mensual.

Es decir, si ganas $1.500.000, el dividendo de tu casa no debiera pasar de los $375.000.

¿Y eso qué significa? Que si estás mirando una propiedad cuyo precio implica un dividendo de $600.000, probablemente necesites un ingreso mensual superior a $2.400.000 para que el banco te considere un cliente viable.

Esto no es por capricho. Tiene que ver con el riesgo: si destinas demasiado de tu sueldo al pago del crédito, hay mayor probabilidad de que no puedas cumplir con el pago en momentos de estrechez. Y eso al banco no le gusta.

Tasación, valor de la propiedad y el famoso pie

Otro punto fundamental es la tasación. Aunque encuentres una casa a buen precio de venta, el banco hará su propia evaluación del valor de la propiedad.

Si esa tasación es menor al precio acordado, tendrás que poner más dinero como pie.

Por lo general, el banco financia hasta un 80% del valor de la propiedad (en algunos casos, menos). Esto significa que necesitas al menos un 20% de pie.

Y mientras más pie pongas, mejores podrían ser las condiciones del crédito: mejor tasa de interés, menor cuota mensual, menor riesgo para el banco.

Además, considera que el banco también revisará el precio de la compra y si está alineado con el mercado. La tasación es clave para definir el monto del financiamiento.

Requisitos que debes tener claros

Antes de lanzarte a la solicitud de un crédito hipotecario, asegúrate de cumplir con los requisitos más habituales:

• Tener un ingreso estable y demostrable (contrato, boletas, etc.)

• Contar con antigüedad laboral (al menos 12 meses en muchos casos)

• Tener buen historial de crédito (sin protestos ni morosidades)

• Contar con el pie mínimo exigido (en dinero disponible)

• Presentar la documentación necesaria (informe comercial, liquidaciones, etc.)

Pedir una preaprobación en el banco puede ser un buen primer paso: te entrega una idea clara de cuánto podrías financiar sin necesidad de comprometerte aún. Así partes tu búsqueda con información concreta y expectativas realistas.

El rol del subsidio habitacional (si aplica)

En algunos casos, puedes postular a un subsidio que complemente tu pie o incluso que mejore las condiciones del financiamiento.

Esto aplica especialmente a personas que compran su primera vivienda o que pertenecen a ciertos tramos de ingreso familiar.

Infórmate sobre los requisitos y plazos de postulación en el sitio del MINVU. A veces, ese dinero puede marcar la diferencia entre seguir arrendando o convertirte en dueño.

No te fijes solo en la tasa

La tasa de interés del crédito hipotecario es importante, pero no lo es todo. Fíjate también en:

• El Costo Total del Crédito (CTC)

• El CAE (Carga Anual Equivalente)

• Las condiciones de prepago

• Los seguros asociados

• La flexibilidad del plazo

A veces, una tasa más baja viene con condiciones más estrictas o con seguros obligatorios que encarecen la cuota mensual.

Entonces, ¿cuánto debo ganar para pedir un crédito hipotecario?

Si quieres ponerle números a la idea, aquí va un ejemplo simple:

• Valor de la propiedad: $100.000.000

• Pie del 20%: $20.000.000

• Monto a financiar: $80.000.000

• Plazo: 25 años

• Tasa de interés referencial: 4,5%

• Dividendo mensual aproximado: $450.000

¿Cuál debería ser tu ingreso mensual entonces? Al menos $1.800.000 para mantener ese dividendo dentro del 25% recomendado.

Claro que esto puede variar según el banco, el tipo de propiedad, el plazo y tu perfil financiero. Pero ya tienes una referencia.

El consejo más simple: haz la tarea antes

Antes de meterte de lleno a buscar casa o departamento, revisa bien tu situación financiera. Calcula tu renta disponible, paga deudas si puedes, junta el pie y arma una carpeta con toda la información que te podría pedir el banco.

Y si te interesa invertir en una propiedad para arrendarla (y no necesariamente vivir en ella), explora modelos como el de Fraccional, que te permite entrar al mercado inmobiliario desde montos mucho más bajos que un crédito tradicional.

¿Listo para dar el paso?

Si ya estás pensando en solicitar un crédito hipotecario, no te quedes solo con la teoría. Revisa ofertas, compara condiciones y simula distintos escenarios.

En Fraccional puedes encontrar opciones para invertir en propiedades sin tener que endeudarte con un banco ni comprometer la totalidad de tu sueldo.

Es una manera inteligente de empezar a generar renta con bienes raíces, incluso si aún no tienes el ingreso para un préstamo tradicional.

Porque a veces, la mejor forma de entrar al mercado inmobiliario es por una puerta distinta