Cómo Comprar una Casa en Chile: Paso a Paso

Convertirse en propietario de una vivienda es el sueño de muchos, pero ¿por dónde empezar? Puede parecer un proceso complejo con tantas etapas y trámites, pero no te preocupes: aquí te explicamos paso a paso cómo comprar una casa en Chile.

Paso 1: Preparación para la búsqueda de tu propiedad ideal

Todo parte mucho antes de agendar visitas. El primer paso real para comprar una casa en Chile es ordenar tus finanzas y entender qué tipo de propiedad estás buscando.

No se trata solo de navegar por portales inmobiliarios y soñar despierto —aunque eso también sirve—, sino de entender tu realidad financiera, aterrizar números, opciones y prioridades.

Primero, revisa tus ahorros y cuánto podrías pagar mes a mes sin quedar colgando. Una buena estrategia es ir por una preaprobación de crédito hipotecario en tu banco o mutuaria. ¿Por qué?

Porque te muestra tu capacidad de financiamiento real y define el rango de precio en el que puedes moverte.

Como referencia, lo ideal es que el dividendo no supere el 25% o 30% de tus ingresos. Así, el crédito no te asfixia y puedes seguir viviendo tranquilo mientras pagas tu vivienda.

Después viene una pregunta clásica: ¿nueva o usada? Una propiedad nueva, por lo general, viene sin desgaste, tiene garantías de construcción y un diseño más moderno, pero su precio por metro cuadrado suele ser más alto.

En cambio, una casa o departamento usado puede ser más económico, pero puede requerir arreglos o mantenciones, y necesitas asegurarte de que esté libre de deudas, pagos pendientes o problemas legales. Acá conviene revisar contribuciones, gastos comunes al día y si tiene alguna hipoteca vigente.

También es clave definir si quieres una casa o un departamento. Una casa te da independencia, patio, libertad para modificar y terreno propio.

Pero ojo: implica más mantención, más gasto en seguridad y, en muchas zonas, un precio más alto. Un departamento, en cambio, puede ser más asequible, sobre todo en zonas céntricas.

Viene con seguridad 24/7, gastos comunes que cubren mantención de espacios compartidos, y a veces amenities como piscina o gimnasio.

¿El lado B? Menos independencia, paredes compartidas y ciertas reglas de copropiedad que hay que respetar.

Y como si eso fuera poco, está el tema del espacio y la ubicación. Piensa en lo que realmente necesitas: ¿cuántos dormitorios?, ¿cuántos baños?, ¿necesitas estacionamiento?, ¿qué tan cerca quieres estar del metro, del colegio de los niños, del trabajo?

La zona donde compres impacta no solo en el precio de la propiedad, sino también en tu calidad de vida diaria. Por eso, muchas familias priorizan comunas bien conectadas y con buena infraestructura.

Vale la pena recorrer distintos sectores, comparar, y siempre estar atento al precio en UF. No te olvides de revisar el valor actual de la UF, porque eso define cuánto estás pagando realmente en pesos.

Paso 2: 👀 Buscar casa

Con tu presupuesto claro y criterios definidos, empieza la búsqueda: revisa portales inmobiliarios en línea, grupos de Facebook, corredoras de propiedades o el clásico dato de familiares y amigos. Paciencia aquí, que esta etapa toma tiempo.

Visita las propiedades que te interesan, ojalá más de una vez y a diferentes horas, para chequear ruidos, tráfico y otros detalles. Cuando encuentres la propiedad que te enamore y que calza con tu bolsillo, estarás listo para el siguiente paso.

Paso 3: Firma de la Promesa de Compraventa

La Promesa de Compraventa es un contrato preliminar clave en el proceso de compra. Aquí, el comprador y el vendedor se comprometen por escrito a realizar la venta en el futuro bajo ciertas condiciones acordadas.

En otras palabras, la promesa "amarra" la operación mientras se gestionan detalles pendientes (por ejemplo, que obtengas el crédito hipotecario, o que el vendedor haga algún trámite).

Veamos los puntos importantes:

• La promesa de compraventa suele establecer un plazo (por ejemplo, 60 o 90 días) para concretar la venta definitiva mediante la escritura.

Ese tiempo te permite tramitar el crédito hipotecario y preparar todo para el cierre. ¡Manos a la obra con el banco entonces!

Paso 4: Tramitar el crédito hipotecario (si lo necesitas)

Si no pagarás la propiedad al contado, este paso es crucial: obtener el crédito hipotecario.

Ya quizá tenías una preaprobación, pero ahora debes formalizar la aprobación final con el banco elegido, con la propiedad específica como garantía. ¿Qué implica esta etapa?

• Comparar ofertas de crédito: Si no lo hiciste antes, este es el momento de cotizar en varios bancos. No todos los créditos hipotecarios son iguales; compara la tasa de interés, el plazo y los costos asociados (seguros, comisiones). Incluso diferencias pequeñas en la tasa importan, pues son préstamos a largo plazo (hasta 20, 25 o 30 años).

• Documentación personal: Prepárate para presentar papeleo. El banco te pedirá antecedentes financieros: liquidaciones de sueldo o boletas de honorarios, certificado de antigüedad laboral, últimas declaraciones de renta si corresponde, certificados de AFP (previsión) y cualquier otro que pruebe tu ingreso y estabilidad. También revisarán tu historial comercial (Dicom o comportamiento de crédito). Si aplicaste a subsidio habitacional u otro beneficio, debes informarlo al banco en esta etapa.

• Tasación de la propiedad: El banco mandará a hacer una tasación del inmueble, que tú tendrás que pagar. Un tasador profesional visitará la propiedad para determinar su valor de mercado objetivo.

• Aprobación final y condiciones: Con tus papeles en orden y la tasación lista, el banco evaluará todo y (esperemos) aprobará el crédito formalmente. Te indicarán el monto aprobado, la tasa de interés, plazo y condiciones finales. También te darán a conocer los seguros asociados.

En resumen, tramitar el crédito significa mucho papeleo y paciencia, pero es el paso que te permitirá financiar el sueño. Una recomendación: si un banco te rechaza, prueba con otro; cada institución tiene sus criterios.

Paso 5: Firma de la escritura de compraventa

Llegó el gran día de firmar la escritura . La escritura pública de compraventa es el documento legal definitivo que te convierte en dueño de la propiedad.

Este se firma ante notario y luego se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces y esto es lo que debes saber:

• Preparación de la escritura: Normalmente, el abogado del banco (si hay crédito) o un abogado contratado por el comprador/vendedor redactará la escritura, integrando todos los datos: tuyos, del vendedor, descripción legal de la propiedad, precio, forma de pago y condiciones. El notario se encarga de revisar que todo esté en orden junto con los abogados.

• Coordinación en Notaría: Se fijará un día y hora para la firma en la Notaría. Acudirán el vendedor, el comprador (tú) y, si hay crédito, un apoderado del banco o tu ejecutivo con poderes para firmar por el banco. Lee con calma cada página, verifica que tus datos y los de la propiedad estén correctos, que el monto es el acordado y que refleje cualquier condición pactada. No dudes en preguntar cualquier palabra o cláusula que no entiendas.

• Se firman generalmente varias copias de la escritura. Una se quedará en protocolo del notario, otras son copias autorizadas para inscribir en el Conservador.

Paso 6: Inscripción de la propiedad y entrega final

El último paso es inscribir la propiedad a tu nombre en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente a la comuna donde se ubica. Este trámite es indispensable; hasta que la escritura no esté inscrita, legalmente el inmueble no es tuyo.

Generalmente esto lo realiza un funcionario de la notaría o un gestor externo, pero como comprador es tu responsabilidad asegurarte de que se inscriba.

Se paga un arancel al Conservador y, si compraste con crédito hipotecario, además del registro de propiedad, se inscribe la hipoteca y debes pagar el impuesto de timbres y estampillas del crédito.

La inscripción puede demorar unas semanas dependiendo del Conservador. Tras la inscripción, te entregarán copias inscritas de la escritura.

Guarda celosamente esos documentos y certificados, pues los necesitarás para cualquier trámite futuro (por ejemplo, si vendes la propiedad más adelante o si necesitas acreditar que eres dueño).

Ahora sí, ¡felicitaciones, eres oficialmente dueño de una propiedad! 🥳 Puedes respirar tranquilo tras haber completado todos los pasos burocráticos.

Con esto concluye el proceso formal de compra. Sin embargo, antes de que te emociones demasiado, repasemos algo muy importante: los costos asociados que implican estos pasos, para que nada te tome por sorpresa en lo financiero.

Costos asociados a la compra de una vivienda

Comprar una propiedad en Chile involucra más dinero que solo el precio de la propiedad.

Hay varios costos adicionales (gastos operacionales) que debes considerar desde el inicio para planificar tu presupuesto.

Aquí los principales:

• Gastos notariales: Incluye la firma de escrituras ante notario.

• Tasación: El banco exige una tasación para otorgar el crédito hipotecario.

• Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: Trámite obligatorio para formalizarte como propietari@.

• Impuesto de timbres y estampillas: Aplica solo si hay crédito hipotecario.

• Tasación: El costo de la tasación de la propiedad, requerida por el banco, suele estar a cargo del comprador. Cada banco tiene sus tarifas.

• Estudio de títulos: Si compras con crédito, el banco incluirá el estudio de títulos dentro de sus costos (y te lo cobrará en los gastos operacionales). Si compras sin crédito, te tocará pagar a un abogado para que analice los títulos de propiedad.

Por eso es importante tener ahorros más allá del pie, para enfrentar estos pagos. Lo peor sería quedar corto justo cuando ya estás en la recta final, así que planifica con anticipación y “haz las cuentas” completas desde el comienzo.

Un tip: muchos de estos gastos se pagan al final de la compra, no de inmediato al iniciar la búsqueda de la propiedad. Pero mentalízate que existen. Inclúyelos en tu presupuesto para que no te tomen por sorpresa en el momento menos oportuno.

Fraccional: invierte en propiedades sin comprar una casa completa

Ahora ya conoces el proceso completo de comprar una casa en Chile, con todos sus pasos, documentos y costos. Habrás notado que no es un camino fácil ni barato: hay que reunir un buen pie, endeudarse por años y lidiar con trámites y gastos varios.

😅 ¿Y si quieres invertir en el mercado inmobiliario sin tener que pasar por todo esto?

Una alternativa moderna que ha ganado popularidad es la inversión inmobiliaria fraccionada. Plataformas como Fraccional te permiten invertir en propiedades reales por partes, sin tener que comprar una vivienda entera ni endeudarte con un crédito hipotecario.

Por ejemplo, con Fraccional puedes convertirse en accionista de un departamento desde montos muy accesibles (incluso a partir de $100.000 pesos chilenos).

Al adquirir una fracción, recibes una porción de las rentas de arriendo y de la plusvalía futura del inmueble, de forma proporcional a tu inversión.

Lo mejor es que Fraccional se encarga de toda la gestión, mientras tú participas de las ganancias inmobiliarias sin ese estrés.

Esta modalidad democratiza el acceso al mercado inmobiliario en Chile, permitiendo que más personas construyan patrimonio con bienes raíces.