Construcción Strip Center Oficinas Ciudad Plano - Texas
US, TX 75075, USA, Plano
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Sobre el proyecto
Resumen
The Compound Plano es el tercer proyecto de oficinas en formato "office condo" que SLX Capital desarrolla en el área de Dallas–Fort Worth. El primero, The Compound Lewisville, se vendió completo a precio récord. Ahora van por Plano.
El proyecto contempla la construcción de 12 unidades de oficinas en formato condo (unidades aisladas) en un terreno ubicado frente a la President George Bush Turnpike (SH-190), entre Alma Drive y Custer Road. Esta autopista tiene tráfico constante y es una de las arterias más conectadas del norte de Dallas.
La idea es simple: muchas pymes y profesionales prefieren ser dueños de su oficina en lugar de pagar arriendo eternamente. The Compound les ofrece eso, en una ubicación con visibilidad real y acceso a toda la metrópolis.
💡 ¿Por qué Plano? Plano es una de las ciudades con mayor crecimiento corporativo de Texas. Tiene sede regional de empresas como Toyota, Capital One y Liberty Mutual. La demanda de espacios de oficina de pequeña escala ahí es genuina.
Puedes revisar los detalles contractuales del proyecto en la Ficha oficial que acompaña tus fracciones.
Sobre el gestor: SLX Capital
SLX Capital lleva 16 años desarrollando activos comerciales en EE.UU., principalmente en Texas, Florida y Nuevo México. Su equipo ha participado en transacciones por más de mil millones de dólares en retail, oficinas, hotelería y restauración.
Para este tipo de proyectos, desarrollos de office condos, tienen track record directo: The Compound Lewisville fue el prototipo, se completó y vendió con éxito. The The Compound Garland esta totalmente promesado, y The Compound Plano es la tercera iteración del mismo concepto, en un mercado igual de sólido.
Equipo detrás del proyecto
Karim Khoja — Más de 30 años de experiencia en inmobiliario, hospitality y operaciones. Ha liderado la expansión de portafolios de inversión comercial, incluyendo hoteles de marca internacional.
Pete Stickney — Especialista en desarrollo de proyectos comerciales, retail, usos mixtos y multifamily. Experiencia en adquisiciones y reposicionamiento de activos institucionales.
Ahsan Daredia — Responsable de finanzas, gestión de activos y relaciones con inversionistas. Es el interlocutor principal para los reportes de avance.
Análisis
¿Cómo gana plata uno acá?
Es un desarrollo inmobiliario: se pone capital, se construye, se vende, se reparten las ganancias. Sin arriendos mensuales ni otras complicaciones. La plata entra cuando se venden las unidades.
SLX Capital compra el terreno, diseña y construye 12 oficinas. Las vende a empresas y profesionales que quieren ser dueños de su espacio. Cuando se venden, recuperan la inversión, pagan los costos del desarrollo y el restante se distribuye proporcionalmente entre los inversionistas.
💰 Tu rol: Eres inversionista de equity (capital). No prestas plata; entras a una estructura Fraccionada que es socia del proyecto. Eso significa que participas tanto de las ganancias como de los riesgos del desarrollo. No hay retorno fijo ni garantizado.
¿Por qué este formato tiene demanda real?
En Dallas Fort-Worth hay miles de empresas medianas que necesitan oficina propia pero no tienen acceso a comprar un edificio completo. El office condo resuelve eso: unidades individuales, escrituradas, que se pueden comprar, hipotecar y revender.
La tendencia viene acelerándose desde la pandemia. Muchas empresas salieron del arriendo corporativo y prefieren activos propios. Plano, por su concentración de sedes regionales y startups en expansión, es exactamente el mercado para este producto.
Y el antecedente más cercano lo tiene el mismo gestor: The Compound Lewisville y Garland que se agotaron. Eso no es proyección, es resultado concreto del mismo concepto en el mismo mercado.
Paso a paso: cómo se genera el retorno
| Etapa 1 | Adquisición del terreno y estructuración | El capital de los inversionistas financia la compra del terreno frente a la Bush Turnpike. El SPV queda constituido y el capital está comprometido. |
| Etapa 2 | Diseño, permisos y arquitectura | Se desarrolla el proyecto arquitectónico y se obtienen los permisos municipales. En Texas esto puede demorar entre 3 y 6 meses dependiendo del municipio. |
| Etapa 3 | Construcción de las 12 unidades | Ejecución de obras. La comercialización suele iniciarse en paralelo con la construcción, lo que acelera el tiempo hasta la primera venta. |
| Etapa 4 | Venta de unidades a compradores finales | Cada unidad vendida genera ingresos que van recuperando el capital invertido. A medida que se cierran ventas, el valor del proyecto sube y el NAV de las fracciones también. |
| Etapa 5 | Liquidación y distribución de ganancias | Una vez vendidas todas las unidades, se descuentan costos del desarrollo y se distribuye el resultado a los tenedores de fracciones, proporcionalmente. |
¿Qué pasa si necesito salir antes del final?
Las fracciones se pueden poner a la venta en el mercado secundario de Fraccional cuando quieras. No hay obligación de esperar los 24 meses. En proyectos con buen avance, la plusvalía acumulada hasta ese momento queda reflejada en el NAV (tasación).
Números
Los números del proyecto
Todo lo que importa saber sobre la estructura financiera, los montos y los escenarios de rentabilidad. Recuerda que son proyecciones , no están garantizadas, pero están basadas en el desempeño real del proyecto anterior de SLX en el mismo mercado.
| Estructura | |
| Activo / Ubicación | 12 office condos · Plano, TX (Bush Turnpike, SH-190) |
| Vehículo | SPV serie U237 — Fraccional Master LLC (Delaware) |
| Inversión | |
| Equity total / disponible | US$ 3,000,000 - US$ 1,600,000 disponible (47% comprometido) |
| Ticket mínimo | US$ 100,000 |
| Timeline | Compra: Abril 2026 → Salida: Abril 2028 |
| Producto | |
| Mix de unidades | 8 × Tipo 2 (382,95 m2) + 4 × Tipo 3 (464,05 m2) = 12 unidades - total proyecto 4.920 m2 (52.956 SF) |
| Precio promedio | 5.380 USD/m2 (500 USD/SF) |
Escenarios de rentabilidad
Los escenarios se construyen en función del precio de venta de las unidades, el ritmo de comercialización y los costos efectivos del desarrollo. No son garantía de resultado.
Las expectativas de rentabilidad Bruta en USD para este proyecto son:
| ⚠️ Pesimista | TIR aprox 13% | Ventas más lentas o precios por debajo de lo proyectado. El proyecto igual cierra positivo pero con menor margen. |
| ✅ Esperado | TIR aprox 18% | Ventas en línea con el mercado actual del DFW. Referencia del proyecto similar (Lewisville) ejecutado por SLX. |
| 🚀 Optimista | TIR aprox 22% | Ventas anticipadas o a mejor precio. Mercado en expansión, demanda corporativa activa en Plano. |
⚠️ Importante: Estas cifras son estimaciones basadas en proyecciones del gestor y condiciones actuales de mercado. El retorno efectivo dependerá del resultado real del desarrollo. No hay rentabilidad mínima garantizada.
¿Hay distribuciones durante el proyecto?
No hay pagos periódicos durante la construcción. El retorno se concentra al final, cuando se venden las unidades. Si se materializan ventas parciales antes del cierre total, puede haber distribuciones parciales, pero no está garantizado. El grueso de la ganancia llega con el cierre económico del proyecto.
Riesgo
¿Cuáles son los riesgos?
Todo desarrollo inmobiliario tiene riesgos. Lo importante es conocerlos. Sí podemos confirmar que el equipo de SLX Capital conoce el mercado y tiene proyectos previos similares y exitosos.
Riesgo de ejecución (construcción) Retrasos en permisos, problemas con contratistas, alzas en materiales o clima adverso pueden extender los plazos y aumentar los costos. Esto puede reducir el margen final o retrasar el retorno.
Riesgo de mercado y comercialización Si baja la demanda de oficinas en el área o hay sobreoferta en la zona, las unidades pueden tardar más en venderse o hacerlo a un precio menor al proyectado.
Riesgo de tipo de cambio El proyecto opera en USD. Si inviertes en tu moneda local, las variaciones del tipo de cambio pueden afectar el valor equivalente de tu inversión y lo que finalmente recibes al cierre. El NAV siempre se calcula en dólares.
Riesgo regulatorio Cambios en normativa de construcción, uso de suelo o regulaciones municipales en Plano, TX, podrían afectar el proyecto. Estados Unidos tiene un entorno regulatorio estable, pero siempre existe la posibilidad de cambios que compliquen o encarezcan los permisos.
Riesgo de liquidez Esta inversión es esencialmente ilíquida mientras el proyecto está en desarrollo. Puedes poner a la venta tus fracciones en el mercado secundario, pero no hay garantía de encontrar comprador ni obligaciones de recompra.
Riesgo del gestor
El resultado depende directamente de la capacidad del gestor para ejecutar el proyecto.
Si el equipo tuviera problemas operativos, cambios en liderazgo o dificultades financieras, el proyecto podría verse afectado. El historial del gestor en este formato específico da confianza, pero no es garantía.
Plazos
Plazos y hitos del proyecto
El proyecto tiene un horizonte de 24 meses desde el inicio de la inversión. No hay distribuciones intermedias programadas, todo se concentra al cierre. Acá te mostramos cómo se ve el camino.
| Mes 1–3 | Adquisición y estructuración del SPV | Compra del terreno en Plano, Texas. Constitución del SPV U237 y cierre de la ronda de inversión. Contratación del equipo de diseño y arquitectura. |
| Mes 2–6 | Diseño, permisos y planificación técnica | Desarrollo del proyecto arquitectónico y gestión de permisos ante el municipio de Plano. En Texas los permisos para este tipo de proyectos suelen tomar entre 3 y 5 meses. |
| Mes 6–18 | Construcción de las 12 unidades | Ejecución de obras. Inicio de comercialización activa (visitas, marketing, corredores). Las primeras promesas de compraventa suelen cerrarse antes de que termine la construcción. |
| Mes 12–24 | Comercialización y cierre de ventas | Venta de las 12 unidades a compradores finales. El ritmo de ventas determinará si el proyecto cierra antes o después de los 24 meses estimados. |
| Mes ~24 | Cierre económico y distribución de ganancias | Una vez vendidas las unidades y liquidados todos los costos y pasivos del SPV, se distribuyen los resultados netos entre los tenedores de fracciones. El NAV queda fijo y el mercado secundario puede ser cerrado. |
Actualización del NAV
El valor del proyecto (NAV) se actualiza trimestralmente, con corte en marzo, junio, septiembre y diciembre de cada año. En cada actualización, el gestor evalúa el cumplimiento de hitos y las condiciones del mercado para ajustar el valor de referencia de las fracciones.
🤔 ¿Puedo salir antes del cierre? Sí. Puedes publicar tus fracciones en el mercado secundario en cualquier momento. La plusvalía acumulada hasta ese hito ya estrá reflejada en el NAV. No hay obligación de esperar los 24 meses.
⏱️ Los plazos son estimados. En desarrollo inmobiliario los tiempos reales pueden variar. Permisos, clima, ritmo de ventas o condiciones de financiamiento pueden alargar o acortar el ciclo. Fraccional y el gestor comunican cualquier cambio relevante vía reportes periódicos.
¿Dónde está la propiedad?
Compromiso Fraccional:
- Tenemos comunicación directa con los gestores y los conocemos en persona.
- Revisamos los documentos.