¿Cómo gana plata Fraccional? 💸
Por Julian Blas M.Cuentas claras conservan la amistad 😇 Aquí te explicamos todos los costos de Fraccional y en qué usamos el dinero recaudado.
Contenidos:
Comisión de compra
Cada vez que elijas un monto para invertir en Fraccional, se incluirá una comisión de compra. ¿Por qué hacemos esto? Simplemente porque nos carga cuando entramos a Airbnb pensando que vamos a gastar $100 y terminamos pagando $150 por la limpieza, la reserva, las propinas para el vecino, etc. En Fraccional, si dices $100, pagas $100 (o $100,01 por el ajuste de la UF del día).
¿Cuál es la comisión?
La comisión de compra se paga una sola vez y varía de acuerdo al porcentaje de la propiedad que compres. Si compras menos del 2% de la propiedad, la comisión será del 5%. Si compras el 2% o más de la propiedad, tu comisión bajará al 3%, lo que mejorará tu rentabilidad.
La comisión se aplica de forma automática por cada compra. Si compras más del 2% de la propiedad pero lo haces en compras separadas, no tendrás el descuento. Lo hacemos así para incentivar a que la propiedad se llene con la menor cantidad posible de transacciones, lo que hace más simple todo el proceso. Para saber si tienes descuento, fíjate cuando el precio del cm2 baja y usa los montos con estrellita 🤩.
¿También pagas esta comisión cuando vendes tus fracciones?
No, la comisión siempre es para el comprador. Cuando alguien compre tus fracciones, le cobraremos la misma comisión a esa persona. Recuerda: Comisión de compra.
Fee de Administración
El Fee de Administración corresponde al 1% + IVA al año y se descuenta de los arriendos recibidos. Esto incluye la garantía por dos meses de gastos comunes en caso de vacancia cada año, de esta forma, tenemos todos el incentivo de que la propiedad esté arrendada. 🤝
¿Y con este 1% se hacen ricos?
No. La verdad es que, en pos de cuidar tu rentabilidad, decidimos definir el Fee de Administración en torno al costo mismo, por lo tanto marginamos muy poco (y a veces nada). Solo ganaremos por esa administración si logramos hacerla más eficiente, lo que es mejor para todos.
¿Y en qué se va la plata?
La administración se va principalmente en gastos de corretaje, para mantener el departamento arrendado, gestiones legales, procesos de cobro de arriendos y su pago a los Fraccionistas, además de coordinación de arreglos y todo lo referente a gestiones para mantener la propiedad arrendada y funcional.
La SpA se lleva el otra parte importante de la administración, cada año la SpA debe pagar una patente municipal y cada mes debe mantener andando su contabilidad y declaraciones de impuestos. Estos dos servicios se llevan todo el costo de administración de la SpA.
Pero aunque los márgenes son menores, estamos tan seguros de nuestra elección de departamentos y arrendatarios que garantizamos dos meses de gastos comunes en caso de vacancia. Es decir, si el departamento pasa dos meses sin arrendatario, Fraccional se pone con dos meses de gastos comunes. A partir del tercero, los gastos se descontarán de arriendos futuros.
Otros costos operativos
Toda inversión Inmobiliaria tiene otros costos, que existirían independientes de Fraccional como plataforma y corresponden al costo normal de invertir en propiedades (pero recuerda que ya están considerados en nuestras proyecciones de rentabilidad), entre ellos podemos encontrar:
Contribuciones
El impuesto correspondiente a la vivienda y terrenos varios o “Impuesto territorial”. Se define de acuerdo a las características de la propiedad y se paga en cuatro cuotas anuales.
Seguro contra sismo e incendios, que en un país como Chile es mas bien evidente por qué se necesita.
Reparaciones
Si bien Mantenemos los departamentos por 5 años para aprovechar el periodo de garantía de las inmobiliarias (ver post al respecto), siempre puede haber problemas por mal uso o simple mente mala suerte que no estén cubiertos por esa garantía. De haberlos, Fraccional le prestará el capital a la SpA para arreglarlos, pero lo descontará de los arriendos siguientes. Nunca tendrás que depositar extra por arreglos.
Vacancia
Cuando una propiedad esta sin arrendatario, debe seguir pagando sus obligaciones, como gastos comunes y otros. Los departamentos en Fraccional siempre tendrán una tasa de ocupación proyectada sobre el 85%, así que no deberían pasar más de dos meses desocupados al año. Nos preocupamos de elegir buenos departamentos y buenos arrendatarios para disminuir el riesgo de tener largos periodos de vacancia. Pero en cualquier caso, si pasa dos meses sin arrendatario, nosotros nos ponemos con 2 meses de gastos comunes 😉
Municipales
Hay municipalidades que cobran por retiro de basura y similares, estos costos también se descontarán de los arriendos.
Cuentas pendientes
Y finalmente, existe la posibilidad de que un arrendatario deje cuentas impagas al irse y no logren completarse con la garantía que pagó, en ese caso también se pone Fraccional y se descuentan de meses siguientes.
En Conclusión
Es importante recordar aquí que los riesgos de tu Fracción son los mismos que tener una propiedad, pero sin el cacho de tener que preocuparse de solucionar los problemas. Nosotros nos encargamos de eso 🫡.
Pero recuerda que, al proyectar rentabilidades (ver post al respecto), ya estamos considerando todos estos costos potenciales en el cálculo.
En conclusión, Fraccional es una plataforma que cobra comisiones por cada compra y un fee de administración anual, pero los costos asociados a la propiedad son independientes de la plataforma. Fraccional se encarga de elegir buenos departamentos y arrendatarios para disminuir el riesgo de vacancia prolongada y cubrir los costos necesarios para mantener la propiedad arrendada, pero cualquier costo adicional se descontará de los arriendos.