Fraccional Índice Renta
Diversifica tu inversión con acceso a múltiples activos inmobiliarios.
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Resumen
Índice Fraccional Renta
Invierte en múltiples propiedades que pagan arriendo, a través de una sola inversión.
El Índice Fraccional Renta (Índice 2) permite invertir de forma simple y diversificada en el conjunto de proyectos que generan rentas periódicas dentro de la plataforma de Fraccional.
En lugar de seleccionar departamentos, estacionamientos o locales comerciales uno por uno, este Índice agrupa participaciones en múltiples proyectos activos que pagan arriendo, consolidando sus flujos en un solo vehículo.
Desde el primer día accedes a una cartera amplia de activos en operación, reduciendo la dependencia de un solo proyecto o arrendatario y simplificando completamente la experiencia de inversión.
El portafolio del Índice Renta se gestiona de manera centralizada y se rebalancea periódicamente con el objetivo de seguir lo más de cerca posible la composición del portafolio de propiedades arrendadas en Fraccional. Dado que la asignación depende de la disponibilidad real de Fracciones en cada proyecto, el Índice puede presentar desviaciones respecto de esa referencia en determinados períodos.
Las Fracciones del Índice Renta pueden comprarse y venderse en el mercado secundario de Fraccional.
De forma periódica, el Índice Renta abre campañas de inversión con montos definidos para incorporar nuevos aportes al portafolio. Durante estas campañas, la asignación primaria de Fracciones tiene prioridad, por lo que el mercado secundario del Índice puede suspenderse temporalmente. Una vez cerrada la campaña, el mercado secundario vuelve a operar con normalidad. Este mecanismo busca ordenar la entrada de nuevos inversionistas y evitar distorsiones de precio entre la inversión primaria y el mercado secundario.
Al invertir en el Índice Fraccional Renta, el usuario no ingresa como socio a una SpA de proyecto. En su lugar, celebra un contrato con Fraccional mediante el cual adquiere derechos económicos proporcionales sobre un vehículo patrimonial (SPV) que concentra las participaciones del Índice Renta. Estos derechos permiten participar en los resultados económicos del portafolio consolidado, sin involucrarse en la gestión ni en decisiones de proyectos individuales.
Puedes revisar la estructura legal aquí:
El Índice Fraccional Renta está orientado a quienes buscan una forma eficiente de participar en las rentas de la plataforma Fraccional, capturando el desempeño global de los proyectos arrendados a lo largo del tiempo, con una estructura diseñada para crecer, adaptarse y distribuir resultados de manera ordenada.
Análisis
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Categoría: índice
En el Índice Fraccional Renta, los retornos provienen del desempeño conjunto de los proyectos de arriendo que componen el índice, no de un solo activo en particular. Al invertir, tu capital se distribuye entre distintos proyectos dentro de la plataforma de Fraccional, cada uno con su propia renta y horizonte de tiempo.
Desde una perspectiva de inversión, el principal beneficio de esta estructura es la diversificación. En lugar de depender del resultado de un solo proyecto, el rendimiento se apoya en múltiples activos, con distintos riesgos y plazos. Esto ayuda a estabilizar resultados y reducir meses de no pago por vacancias puntuales.
Rentabilidad Este Índice incluye proyectos que reciben rentas periódicas, cuyos flujos se consolidan y pueden distribuirse a los inversionistas. Por otro, también participa de la plusvalía y divisa o moneda operativa, de estas propiedades, que se materializa principalmente al momento de la venta o liquidación del activo. La combinación de ambos permite acceder a ingresos recurrentes mientras se participa de la evolución de los precios de las propiedades.
Seguridad y Respaldo El Índice Fraccional Renta opera a través de un vehículo patrimonial de propósito especial (SPV) que mantiene participaciones efectivas en distintos proyectos activos de renta en la plataforma de Fraccional. Al invertir en el Índice Renta, el inversionista no adquiere acciones ni participa como socio en los proyectos subyacentes, sino que celebra un contrato con Fraccional mediante el cual obtiene un derecho económico proporcional** denominado "Fracción", sobre el portafolio consolidado que mantiene dicho SPV, y dicho portafolio es el respaldo.
La emisión y operación de las Fracciones del Índice Renta se realiza conforme al marco de la Ley N.º 21.521 (Ley Fintech) y a las reglas de funcionamiento de la plataforma de Fraccional, proporcionando un esquema claro de derechos económicos, valorización y distribución, sin constituir participación societaria directa ni garantía de resultados.
Sobre el Gestor URVANA (Fraccional Gestión SpA) es una filial del grupo Fraccional dedicada a la gestión de inversiones inmobiliarias y gestionará la composición y re-balanceo de éste índice.
La composición del Índice Renta busca seguir, de manera razonable, la distribución del portafolio de propiedades de renta en Fraccional. A medida que se incorporan nuevos proyectos o se liquidan inversiones existentes, el portafolio se ajusta mediante rebalanceos periódicos, siempre en función de la disponibilidad real de Fracciones de cada proyecto.
El inversionista no participa en la gestión ni en decisiones operativas. En cambio, accede a una estrategia administrada que busca capturar el rendimiento consolidado de la plataforma a lo largo del tiempo.
Números
Composición Objetivo del índice
| Categoría | Porcentaje |
|---|---|
| Estacionamientos | 30.5% |
| Renta Comercial | 29.5% |
| Renta Residencial | 19.0% |
| Airbnb (STR) | 17.1% |
| Espacios de Trabajo | 4.0% |
Estas proporciones reflejan la composición del portafolio de proyectos de renta de Fraccional al momento del lanzamiento del Índice.
A medida que la plataforma incorpora nuevos proyectos o cambian las participaciones relativas de cada categoría, la composición objetivo puede ajustarse.
Cuando una categoría se encuentra por debajo de su porcentaje objetivo, el Índice tenderá a aumentar su exposición en esa categoría (comprando más Fracciones disponibles). Si se encuentra por encima, podrá reducirla gradualmente en los siguientes rebalanceos.
Estas distribuciones son referenciales y no constituyen una garantía fija de composición, ya que dependen de la disponibilidad real de Fracciones y de las condiciones operativas del mercado.
Datos Relevantes
| Dato | Valor |
|---|---|
| Tipo de activo | Índice (vehículo patrimonial diversificado) |
| Moneda funcional | USD |
| Valor inicial de referencia inicial por Fracción | USD 1,00 |
| Número total de Fracciones emitidas | 700.800 |
| Campañas de inversión | Periódicas, con cupos y montos definidos |
| Mercado secundario | Disponible fuera de períodos de campaña |
| Duración estimada del Índice | ~15 años (incluye recaudación, operación y liquidación) |
| Distribuciones | Según flujos efectivos |
| Frecuencia de retasación | Diaria (consolidada en USD) |
| Tipo de derecho | Derecho económico proporcional sobre un SPV |
¿Cómo se calcula el valor del Índice Renta?
El valor económico del Índice se determina a partir del valor total del portafolio que mantiene el vehículo, considerando la valorización de cada proyecto subyacente, expresada en su moneda funcional y consolidada en USD.
El NAV por Fracción se calcula dividiendo el valor económico total del Índice por el número de Fracciones asignadas y vigentes, ajustando por gastos, impuestos y la posición de efectivo del vehículo.
Fórmula simplificada del NAV:
NAV por Fracción =
( Valor total del portafolio del Índice + efectivo neto − gastos e impuestos )
÷ Fracciones asignadas y vigentes
Más info sobre el NAV acá
Los flujos económicos del Índice Renta provienen exclusivamente de los flujos efectivamente recibidos desde los proyectos subyacentes, tales como arriendos o resultados de liquidación. Cuando existen flujos disponibles, estos se consolidan y se distribuyen proporcionalmente entre los tenedores de Fracciones.
El NAV publicado es un valor de referencia informativo y no constituye garantía de precio, liquidez ni rentabilidad futura.
Plazos
Duración estimada total: 15 años
Si bien este Índice busca operar con plazos libres para los usuarios por medio del mercado secundario, el Índice Fraccional Renta tiene un ciclo de vida definido, con una duración estimada de aproximadamente 15 años, divididos en 3 etapas; recaudación, operación y liquidación. Aunque los plazos efectivos varían según la evolución real de los proyectos que lo componen.
| 🗓️ Hitos Clave | Fecha estimada |
|---|---|
| Inicio del Índice | 2026 |
| Campañas periódicas de recaudación | Aprox primeros 10 años |
| Cierre de asignación primaria | Año 10 o hasta agotar fracciones |
| Operación continua del portafolio | Durante la vigencia del Índice |
| Inicio de liquidaciones de proyectos | Variable según cada proyecto |
| Liquidación final del Índice | A partir del año 10 (debería tomar ~5 años en liquidarse completamente) |
Durante la primera etapa, el Índice abre campañas periódicas de recaudación, con montos y cupos definidos, que permiten incorporar capital y construir el portafolio de forma gradual y ordenada. Mientras una campaña está activa, la asignación primaria de Fracciones tiene prioridad operativa.
Finalizada la etapa de recaudación, el Índice entra en una fase de operación continua, en la que el portafolio se administra y re-balancea según corresponda, y los proyectos subyacentes continúan generando flujos o avanzando hacia su liquidación.
En la etapa final, a medida que los proyectos completan sus ciclos, el portafolio del Índice se va reduciendo progresivamente. Los resultados económicos que se generan en este proceso se distribuyen proporcionalmente entre los inversionistas, hasta la liquidación final del último proyecto y el cierre definitivo del Índice.
¿Es necesario esperar hasta el final? 🤔
¡No es necesario! Puedes poner a la venta tus Fracciones en el mercado secundario de Fraccional cuando quieras, sujeto a disponibilidad de contrapartes y a las reglas del sistema.
Riesgo
Invertir en el Índice Fraccional Renta implica asumir los riesgos propios de un vehículo patrimonial diversificado, incluyendo:
Variaciones en las condiciones del mercado inmobiliario, financiero y económico;
Desempeño operativo y financiero de los proyectos subyacentes;
Riesgos de gestión y operación del vehículo y del sistema SAT;
Riesgo de tipo de cambio, dado que el Índice consolida proyectos en distintas monedas;
Riesgo de liquidez, ya que no existe obligación de recompra y la venta de Fracciones depende de la existencia de contrapartes en el mercado secundario.
La diversificación del Índice no elimina el riesgo ni asegura resultados.
Mercado secundário
| Usuário | Valor da Fração | Valor de Compra | Quantidade |
|---|---|---|---|
Histórico de transacciones
| Comprador | Valor da Fração | Valor | Frações |
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