Depto Edificio Nodo, Barrio Buzeta
Chile, Santiago, Cerrillos
Riesgo
Plazo de
Fracciones a
Arriendo
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Sobre el proyecto
Resumen
Nodo Buzeta – Compra a precio 2023 en un barrio en transformación
Este departamento corresponde a una promesa firmada en 2023 por una pareja que pagó su pie y esperó la construcción del proyecto. Hoy, en un escenario de tasas más altas y mayor restricción crediticia, no lograron obtener financiamiento hipotecario para completar la compra.
En lugar de perder ese capital, Fraccional estructura una solución distinta: el pie ya pagado se incorpora al vehículo de inversión, permitiendo a los inversionistas entrar a una propiedad nueva, en etapa de entrega, con un precio fijado hace dos años.
👉 Resultado: acceso a un activo real, listo para renta, con un valor de entrada inferior al mercado actual.
¿Por qué este depto?
| Atributo | Impacto en la Inversión |
|---|---|
| Constructor/Inmob. | EBCO. Respaldo de una de las constructoras más sólidas de Chile, clave para plazos y calidad. |
| Eficiencia Energética | Menores gastos comunes y factibilidad de carga eléctrica. Esto lo hace "arrendable a prueba de futuro". |
| Inclusividad (AIS) | Certificación de accesibilidad universal, ampliando el espectro de posibles arrendatarios (adultos mayores/discapacidad). |
Precio Fraccional: UF 2.528 (Precio congelado 2023).
Departamento N° 610 (piso 6) y bodega N° 16 (piso -1).
Tipología: 2D / 1B + Bodega.
Superficie: 48,92 m2 totales.
Superficie útil: 40,08m2 (terraza 8,84m2).
Orientación: Sur.
Detrás de esta oportunidad
Este departamento fue promesado en 2023 por Andrés y Augusta, una pareja que lleva años invirtiendo en departamentos en Santiago y que vio tempranamente el potencial de transformación del barrio Buzeta.
La tesis detrás de esta compra fue simple: entrar temprano en una zona con fuerte renovación urbana, futura expansión de Metro y precios por m² significativamente más bajos que sectores equivalentes ya consolidados.
Sin embargo, durante el período de construcción el mercado hipotecario cambió radicalmente. Tras comprar su vivienda principal y enfrentar condiciones crediticias mucho más restrictivas, el banco no aprobó el financiamiento necesario para completar esta nueva compra.
En vez de vender la promesa y perder la plusvalía acumulada durante la construcción, decidieron estructurar la operación junto a Fraccional, manteniendo ellos mismos participación en la inversión y abriendo el resto a otros inversionistas.
👉 En otras palabras: no están saliendo del proyecto. Están invitando a otros a entrar junto a ellos.
Análisis
¿Cómo gana plata uno acá? 🙄
🎯 Tesis de inversión: arbitraje + renta + consolidación urbana
Categoría: Renta
La estrategia es doble: Renta por Arriendo y Plusvalía por Hitos de Infraestructura.
Arbitraje de Entrada: Compras a UF 51,6 por m2, en un sector donde los proyectos nuevos ya rondan las UF 60 - 65 por m2.
Que haya más de 6 edificios nuevos en el entorno es positivo porque acelera la renovación del barrio, mejor iluminación, nuevos locales comerciales en primer piso, mayor seguridad por flujo de gente.
Estación Lo Errázuriz (2027-2029): La extensión de la L6 hacia el poniente (conecta con L2 y L5) es el catalizador más potente. Históricamente, las propiedades cercanas a nuevas estaciones de metro suben entre un 10% y 15% por sobre la media del mercado. Igual actualmente tiene la estación de metro "Cerrillos" a 10 minutos caminando. Y La Intermodal Lo Valledor que ya está en construcción, va a conectar metro, buses y trenes.
Consolidación del Parque Bicentenario: De 50 a 250 hectáreas proyectadas. Ser vecino del pulmón verde más grande del sector poniente asegura una demanda constante de arrendatarios de calidad. La gracia es que el edificio está literalmente a unos pasos del parque y en general los parques metropolitanos dan muy buena plusvalía. El parque ya está, por ende ya se considera dentro del precio, pero a lo que se apuesta es que el parque se va a seguir desarrollando, esto puede ir generando una nueva ola de plusvalía.
La transición de la comuna desde industrial a residencial. Ahora hay muchos proyectos de edificios residenciales en el barrio Buzeta, y todos tienen un perfil parecido, siendo edificios ricos, no muy grandes y todos modernos. Entonces este barrio en específico, más exclusivo, está liderando esa transición en la comuna y eso le entrega un buen posicionamiento de cara al futuro.
Números
| Fecha | Categoría |
|---|---|
| Precio de compra | 2.528 UF |
| Valor comparable actual | 3.008 UF |
| Monto total crowdfunding | 2.693 UF |
| Descuento implícito | 10% |
| Arriendo estimado mensual | $340.000 |
| Cap Rate Neto estimado | 3.4% |
| Plusvalía anual proyectada | 4.0% |
| Horizonte de inversión | 5 años |
👉 La rentabilidad combina flujo por arriendo + valorización del activo, con un punto de entrada favorable frente al mercado actual, que permite estimar una plusvalía mayor.
Riesgo
1. Vacancia
El sector concentra múltiples edificios nuevos entregándose en un período similar, lo que puede generar presión competitiva en arriendos durante los primeros periodos.
Mitigación:
Precio de entrada permite competir con arriendos más bajos
Diferenciación por terminaciones y amenities
Estrategia de colocación temprana
2. Demoras en escrituración o entrega
El proceso de cierre podría extenderse más de lo esperado.
Mitigación:
Proyecto con avance alto y cercanía a entrega
Contraparte inmobiliaria consolidada (EBCO / 70W)
3. Dependencia de valorización futura
Parte del retorno esperado depende de la evolución del sector y sus proyectos de infraestructura.
Mitigación:
- Activo ya bien ubicado hoy (no depende exclusivamente de eventos futuros)
Duración estimada: 5 años
| Hito | Fecha |
|---|---|
| Inicio de la Inversión | 06/2026 |
| Venta Estimada del Activo | 06/2031 |
*¿Es necesario esperar hasta el final? 🤔 ¡No es necesario! Puedes poner a la venta tus fracciones cuando quieras y obtener tu plusvalía hasta ese momento.*
Plazos
Duración estimada: 5 años
| Hito | Fecha |
|---|---|
| Inicio de la Inversión | 06/2026 |
| Venta Estimada del Activo | 06/2031 |
*¿Es necesario esperar hasta el final? 🤔 ¡No es necesario! Puedes poner a la venta tus fracciones cuando quieras y obtener tu plusvalía hasta ese momento.*
¿Dónde está la propiedad?
Compromiso Fraccional:
- Visitamos la unidad.
- Tomamos fotos reales (si está en entrega).
- Revisamos los documentos.