¿Cómo estimamos la rentabilidad en Fraccional? 🤔

Invertir siempre implica incertidumbre. Por muy detallado que sea un análisis, nadie puede predecir el futuro. 🔮

Todas las proyecciones de rentabilidad están sujetas a múltiples factores externos: condiciones de mercado, regulaciones, inflación, eventos imprevistos, etc… Lo importante no es adivinar el número exacto que rentará un proyecto, sino estar bien informado para tomar buenas decisiones.

Aunque no se pueda garantizar el resultado exacto de una inversión, sí podemos aproximarnos, con lógica y datos, a un resultado probable.
Esta estimación informada se basa en tendencias históricas, comportamiento del mercado, experiencia técnica y una estructura financiera clara.

Y eso es lo que construimos para cada proyecto en Fraccional.

Aquí explicaremos 3 áreas clave de las proyecciones de rentabilidad que usamos en Fraccional para todos nuestros proyectos:

• ⚙️ Qué método de análisis usamos.
• 📊 Qué datos alimentan ese análisis.
• ⚠️ Qué riesgos pueden hacer variar el resultado final.

1. ¿Cómo se estima la rentabilidad de un negocio inmobiliario?

El mundo financiero ha desarrollado múltiples herramientas para estimar y comparar inversiones.
Algunas se enfocan en el retorno total, otras en los flujos anuales o en cuánto tiempo se recupera el capital.
Lo importante es entender qué mide cada una y cómo interpretarlas.

Entre las más comunes están el MOIC, El ROI y el CoC 🐓

• MOIC, del Ingles Multiple on Invested Capital o “Múltiplo Sobre Capital Invertido”: Te dice cuántas veces recuperarás tu capital al final del proyecto. Normalmente es un número, seguido de una X, un "multiplicador".

Por ejemplo; Un MOIC de 2X implica que, si inviertes $100, recibes $200 en total.

MOIC = [Total Neto Recibido/Inversión inicial]

• ROI, del inglés Return on Investment o "Retorno sobre Capital Invertido": Es un porcentaje que mide el retorno total respecto al monto que invertiste, sean ingresos, apreciación, etc. y es indiferente al plazo.

Por ejemplo; Si inviertes 100 y recibes $200, tu ROI fue 100%.

ROI = [(Ingresos - Costos) / Costos] x 100

• CoC, del inglés Cash on Cash, es el “Retorno sobre el Efectivo”: Evalúa los flujos o pagos anuales que recibes en relación al efectivo invertido, independiente del valor de la propiedad o su plusvalía. Si compraste con crédito, solo consideras el Pie. Y también se expresa como un porcentaje.

Por ejemplo; Si inviertes 100 y recibes 200 en un año, tu Cash on Cash será del 200%.

CoC = [Flujo de efectivo anual / Capital inicial invertido] * 100

Estos son indicadores estáticos, simples y fáciles de calcular. Todos muestran rendimientos agregados o promedio, pero no entran en el detalle de cuándo se recupera el capital ni del riesgo asociado al tiempo.
Son perfectos para mostrar retornos “en bruto”, pero no son suficientes cuando los pagos son irregulares o hay diferencias importantes en la duración de los proyectos.

Para entrar en más detalle, existen herramientas como el Cap Rate, el Plazo de Recuperación y la TIR.

• Cap Rate o "Tasa de Capitalización": Se utiliza especialmente en activos en arriendo y muestra la rentabilidad operativa. Es un porcentaje que nace de dividir los arriendos anuales, sobre el valor de mercado del activo o propiedad.

Por ejemplo; Si la propiedad vale $100 y al año la propiedad produce $10 netos, el Cap Rate será de 10%, pero si la propiedad sube de valor a $200 y aun produce $10, ahora el Cap Rate es de 5%.

Cap Rate = (Ingreso Operativo Neto / Valor de Mercado Actual de la Propiedad) x 100

• Plazo de Recuperación o Duration: Te dice en cuánto tiempo recuperas la inversión. Si invierto un monto, cuántos meses o años me demoro en recaudar un monto equivalente.

Por ejemplo; si inviertes $100, y la propiedad produce $10 al año, tu Duration será de 10 años.

Plazo de recuperación = [Inversión Inicial / Flujo de Efectivo Anual]

• TIR o "Tasa Interna de Retorno" (IRR en inglés): Es la herramienta más completa. Considera todos los flujos en el tiempo y los compara en una única tasa. Es un número que varía, en el mismo negocio, si este renta antes o después.

Por ejemplo; Si inviertes $100 mil por 2 años y recibes $120 mil en total la TIR varía según cuándo los recibas. Si son cuotas mensuales, la TIR será de 10.5% anual. Si es un solo gran pago al final, la TIR cae a solo 9.5%.

TIR = ∑[(Flujo Anual / (1 + Tasa de Descuento)^Años) – Inversión inicial]

Estos son indicadores dinámicos, enfocados en el tiempo y la estructura del flujo, lo que nos da una visión temporal y estructural un poco más avanzada.
Evalúan no solo “cuánto gano”, sino también cuándo y cómo. Por eso son los preferidos en análisis financieros profesionales y fondos estructurados.

2. ¿Qué método usa Fraccional?

Hasta el 30 de abril de 2025, en Fraccional usábamos Múltiplo anualizado.
La estimación que veías en nuestra web hasta esa fecha era una división simple del Múltiplo o MOIC en el plazo total del proyecto.

Por ejemplo; Un MOIC de 1.2x en 2 años, equivalía a un retorno sobre lo invertido del 20% en total, o un promedio de 10% por cada año.

Modelo antiguo =[(MOIC-1)*100]/Plazo del Proyecto

Este cálculo era fácil de entender, especialmente cuando la mayoría de los proyectos eran de renta y con el mismo plazo, pero tenía ciertas limitaciones.

El MOIC no considera cuándo recibes los pagos. Dos proyectos con MOIC 1.2x pueden tener estructuras muy distintas: uno paga dividendos mensuales, el otro entrega todo al final. Y esa diferencia es clave para tomar decisiones.

Por eso, ahora que Fraccional ofrece proyectos de distintos plazos y estructuras, adoptamos la TIR como métrica principal. 🎉

La TIR refleja el valor del dinero en el tiempo y permite comparar proyectos con distintos flujos, plazos y riesgos. Es una herramienta más versátil y de alguna forma, más justa.
Evita que un proyecto de desarrollo con grandes números se lleve todas las miradas, frente a uno de renta con un MOIC menor, pero menor riesgo, ya que pone "plata en tu bolsillo" desde el principio.

3. ¿Cómo se define la TIR?

La Tasa Interna de Retorno, es la tasa de descuento que logra igualar el valor presente de todos los flujos futuros a la inversión inicial”. En simple: mide la rentabilidad real, pero ajustada por el tiempo.

Tu inversión inicial es "plata de hoy", certera y en mano, por lo que debemos igualar la "plata de mañana" que ganaremos, por medio de una tasa de descuento, algo así como un "castigo a la demora".

Para los Numerólogos: La TIR se define como la tasa de descuento “r” que hace que el Valor Actual Neto (VAN) de una serie de flujos de caja futuros sea igual a cero.

La fórmula básica es: TIR = ∑(CF / (1 + r)^t) – CI = 0

• CF: Flujo de efectivo en cada periodo
• r: Tasa de descuento
• t: Periodo de tiempo
• CI: Inversión inicial

4. ¿Qué factores están considerados en nuestros cálculos de TIR?

• El monto de la inversión inicial
• Todos los pagos que recibes (dividendos, arriendos, pagos de capital, etc)
• El momento exacto en que ocurren esos pagos
• Y el valor final si hay venta o liquidación del activo

Veámoslo con un ejemplo simple:
Si inviertes $100 mil por 2 años y recibes $120 mil en total, el Múltiplo o MOIC será 1.2x. O un 10% cada año, en promedio.

Pero no es lo mismo recibir $120 mil en cuotas mensuales, que recibirlo todo al final. Aunque el Múltiplo es el mismo, la TIR será mucho más alta cuando recuperas tu inversión de forma anticipada.

• Si recibes $120 mil con cuotas mensuales durante 2 años, la TIR es aprox. 10.5% anual.

• Si recibes los $120 mil, pero al final, la TIR cae a solo 9.5% anual.

Ambas cifras son distintas al “10% anual” que diría un Múltiplo anualizado, pero no significa que ganes más o menos dinero. La diferencia es que la TIR te muestra cómo y cuándo lo ganas.

• Puedes revisar las matemáticas en esta hoja de cálculo.

Veámos cómo afecta esta diferencia en proyectos reales de nuestra web, considerando un caso Optimista 🤩, otro Probable 😏 y uno Pesimista 😥 de rentabilidad:

Ejemplos reales en Fraccional:

En esta primera imagen podemos ver que la tir del caso más probable, es mayor al MOIC, ya que los altos Cap Rate de Paraguay traen gran parte de los ingresos al presente.

Aquí, en cambio, vemos que el MOIC es mayor a la TIR, ya que al tratarse de un proyecto de Parcelas Agrícolas que debe esperar que la plusvalía haga su trabajo por 4 años, el total de las ganancias se verá lejos en el futuro.

En este caso ocurre algo similar, es un proyecto de construcción donde las ganancias se verán a la venta de la propiedad en unos 2 años. Pero el efecto es mucho más pronunciado, ya que al tratarse de un proyecto apalancado*, el pago de intereses futuros golpea aún más la TIR.

*Que optimiza su rentabilidad con deuda bancaria, revisa este Blogpost para más información.

En resumen; Cambiamos a TIR porque es un mejor indicador.
☝️Si un número cambió respecto a versiones anteriores, no significa que tu inversión vaya a rendir más o menos que antes. Lo que cambia es que ahora la rentabilidad refleja mejor cuánto y cómo paga cada proyecto.

5. ¿qué factores influyen en el cálculo de la TIR en Fraccional?

Hay tres componentes clave en la rentabilidad inmobiliaria:

Plusvalía

Es el aumento en el valor de una propiedad con el tiempo.
Puede deberse a mejoras en la zona (como la llegada del metro o nuevos servicios), cambios en la normativa, mayor demanda, remodelaciones o condiciones económicas favorables. En general, A mayor desarrollo del entorno, mayor es su valorización.

En Fraccional, la estimamos con un modelo que considera a su vez, tres puntos:

• Comparables Recientes
  Analizamos propiedades similares que se han vendido cerca, con datos públicos, como registros del Compra-Venta en el Conservador de Bienes Raíces y otros de empresas privadas especializadas, como HousePricing y Colliers.

• Historial de precios
  Revisamos cómo ha evolucionado en el tiempo el valor de las propiedades en un polígono definido en esa zona. En general miramos 10 años hacia atrás, siempre que los datos disponibles lo permitan.

• Proyecciones económicas
  Usamos datos macroeconómicos como la inflación y variación del PIB, sumados a otros factores locales que impactan la demanda inmobiliaria, como las tasas de interés y sus tendencias.

  Así podemos proyectar de forma responsable la plusvalía, incluso para proyectos fuera de Chile.

  👉 Puedes profundizar más en el detalle de ese cálculo en el Blog Post sobre Plusvalía que escribimos al respecto.

  Arriendos o Dividendos

  Son los flujos, pagos o ingresos que genera tu inversión mientras está activa: arriendos, intereses u otras utilidades. Es la “plata que te llega al bolsillo” antes de la venta del activo. 💰

Para estimar arriendos futuros se identifican variables críticas como tasas de ocupación, tasas de reajuste de arriendos, costos de financiamiento y eventualidades en los contratos. Además se evalúan:

• Escenarios Alternativos: Se desarrollan escenarios Conservador, Base y Optimista para evaluar cómo diferentes condiciones del mercado y la operatividad impactan en los flujos.

• Análisis del Riesgo: Se incorporan métodos de simulación (por ejemplo, Monte Carlo) para cuantificar la incertidumbre y asignar probabilidades a diferentes resultados.

• Estimación de Ingresos: Se proyectan los ingresos derivados de arriendos y otras fuentes, considerando las condiciones contractuales existentes y escenarios de crecimiento o ajuste de precios.

• Descuento de Costos y Gastos: Se restan los costos operativos, gastos financieros y otros desembolsos recurrentes y, claro, nuestra comisión de administración.

👉 Más sobre nuestras comisiones en este otro Post 😉

Esto nos da una visión clara del flujo de caja de los proyectos que estamos evaluando que es el indicador base para la distribución de dividendos.

Variación de Divisas e Inflación

En Chile, los proyectos inmobiliarios se valoran en UF, y su variación se actualiza automáticamente en tu portafolio cada día. Esta variación es parte de la evaluación de proyectos locales y para ello usamos proyecciones de inflación basadas en datos históricos. En tu portafolio, el valor de la UF se actualiza día a día.

En proyectos internacionales, como sus retornos dependen de otras monedas, no hacemos estimaciones previas, dada su volatilidad. En cambio, reflejamos su impacto real en tu portafolio diariamente. Por eso verás cifras del tipo: “XX% + USD” (u otras monedas), indicando que hay un componente variable ligado al tipo de cambio que debes considerar.

6. Rentabilidad Anual Estimada

Así es como llegamos al número de rentabilidad anual que ves en nuestros proyectos, que es, simplemente, un agregado de estos factores.

⚠️ Pero es importante recordar que la plusvalía proyectada y la inflación futura son siempre estimaciones, construidas con la mejor información disponible en el momento del análisis.

Por eso, siempre debes considerar que existen riesgos en toda inversión.

Lo más importante es que tú, como inversionista, tengas disponible la mayor cantidad de información posible sobre nuestros supuestos. Así podrás tomar tus propias decisiones y evaluar si nuestros escenarios te hacen sentido. 🤝

7. ¿Qué riesgos existen en la inversión inmobiliaria?

En Fraccional hacemos grandes esfuerzos por entregar proyecciones realistas y gestionar bien el riesgo,
pero como toda inversión, los proyectos inmobiliarios pueden rendir por debajo de lo esperado o incluso generar pérdidas. 😱

Estos son algunos de los riesgos más comunes en el mercado inmobiliario, según tipo de proyectos. Todos tipos de proyectos a los que puedes acceder gracias a Fraccional, pero los riesgos existen en este mercado más allá de la plataforma en si:

🏠 Proyectos de Renta

• Vacancia: El inmueble puede pasar meses sin arrendarse, afectando los ingresos proyectados.

• Costos inesperados: Reparaciones, mantenciones, cuentas impagas o gastos operativos no previstos.

• Plusvalía menor a la proyectada: Cambios en el entorno, nuevas regulaciones o sobreoferta pueden afectar el valor del activo.

• Tipo de cambio: En proyectos en USD u otras divisas, el retorno en pesos puede variar según el tipo de cambio.

🏗️ Proyectos de Desarrollo

• Retrasos en obras: Problemas con permisos, proveedores o clima pueden extender los plazos del proyecto.

• Sobre costos: Los materiales, mano de obra o cambios de diseño pueden elevar los costos totales.

• Ventas más lentas o con descuentos: Si el mercado no responde como se esperaba, las unidades pueden tardar en venderse o necesitar rebajas.

• Riesgo de ejecución: La capacidad del Gestor para cumplir con el plan es clave. Equipos sin experiencia aumentan el riesgo.

💸 Proyectos de Deuda

• Incumplimiento de pago: El sponsor podría no pagar el préstamo en los términos acordados.

• Valor insuficiente de la garantía: En caso de incumplimiento, el bien dado como respaldo podría no cubrir el total de la deuda.

  Pero recuerda, estos riesgos son los que te permiten rentabilizar tu dinero ☝️

El riesgo en las inversiones nunca desaparece, pero en Fraccional hacemos un proceso riguroso de evaluación para presentar proyectos con fundamentos sólidos.

De todas formas, te invitamos a revisar cada ficha y su nivel de riesgo antes de invertir. Esta simple barrita intenta graficar la amplitud del margen de error de las proyecciones para ese proyecto.

Es decir, un proyecto con bajo riesgo el resultado de los escenarios Optimista, otro Probable y Pesimista puede ser, por ejemplo, 13%🤩, o 12%😏 u 11%😥 anual.

Mientras que en un proyecto con riesgo más elevado, los escenarios Optimista, otro Probable y Pesimista podrían significar 25%🤩, 20%😏 o 15%😥. La amplitud de la diferencia es mayor segun los escenarios posibles.

No significa que sea "más probable que tenga perdidas".

👉 Si quieres más información sobre los riesgos, una vez más, puedes revisar nuestro Blogpost al respecto.

Conclusión

En resumen… ¿Cómo se calcula la rentabilidad en Fraccional?

Usamos la Tasa Interna de Retorno porque es una herramienta clara, moderna y comparativa. Te permite evaluar todos los proyectos en Fraccional con la misma vara, considerando su duración y sus variadas formas de pago.

Además, te ayuda a comparar tu inversión en Fraccional con otras alternativas como criptomonedas, acciones o fondos. Todo en una misma escala.

🚨 Y recuerda: Si notaste que la rentabilidad estimada de tu proyecto cambió en Abril de 2025, ¡no te preocupes!
No significa que ganarás menos, solo que ahora usamos un método más preciso y justo. 😮‍💨 Las estimaciones del proyecto siguen siendo las mismas.

¿Tienes más preguntas? Nuestro equipo está disponible para ayudarte en el Chat de nuestra web.

Chaucha! 👋