Fondo Rent-to-Own: financia el sueño de la casa propia

Categoría: Préstamos

Invierte en préstamos otorgados a personas, respaldados por activos reales como son las propiedades. Estos créditos generan pagos periódicos al inversionista (intereses), y el capital está protegido por una garantía que puede ejecutarse en caso de incumplimiento.

Recibes pagos mensuales de intereses pactados en el contrato de préstamo. Al final del plazo, recuperas tu capital inicial. Es como ser “el banco”, pero en una escala más accesible.

Ventajas:

• Flujo de caja constante (mensual o trimestral).
• Riesgo acotado gracias a la garantía real.
• Generalmente ofrece mejores retornos que depósitos a plazo o fondos conservadores.

Riesgos:

• Incumplimiento del deudor (mitigado por la garantía).

¿Cómo gano plata aquí?

Cuando inviertes en PROPIO, tu plata se usa para comprar propiedades con descuento, que luego se arriendan a personas que quieren ser dueñas de esa casa 🏡. Ellos pagan mes a mes, y parte de ese arriendo llega directo a ti como inversionista!

👉 Todos los meses recibes un flujo constante, como un “dividendo”, pero mejor que el de un depósito a plazo.
👉 Y cuando la persona compra la casa (después de 3 a 5 años), también te llega un extra por la valorización del activo.

😀En simple: 👁️ganas todos los meses por el arriendo y, al final, recibes un premio por la venta. Todo respaldado por ladrillos, con menos riesgo que otras inversiones similares. 🌟🌟

Chile enfrenta una crisis de acceso a la vivienda:

• El acceso de menores de 35 años a propiedad cayó de 53% (2009) a 25% (2024)
• Se requieren rentas de más de $2,5 millones para acceder a un crédito de UF 3.000
• +7 años de ahorro promedio para juntar un pie

PROPIO es una startup chilena que ofrece una solución innovadora y escalable al creciente problema de acceso a la vivienda, mediante un modelo de Renta con Opción de Compra (R2O). Apunta a personas entre 25 y 40 años con ingresos medios, sin pie suficiente ni acceso a crédito hipotecario, permitiéndoles habitar su futura vivienda desde el inicio, mientras ahorran y generan historial financiero. El modelo combina impacto social y eficiencia financiera: PROPIO adquiere propiedades con un 15% de descuento, exige un pie mínimo del 5%, y aporta un 10% en equity, lo que genera una triple capa de protección para inversionistas. Ya ha financiado más de UF 48.000 en propiedades, con morosidad cero, y cuenta con respaldo de instituciones como Olivo Capital, Frontal Trust, y alianzas con Caja Los Andes, Coopeuch y Euro Inmobiliaria. Su plataforma tecnológica permite originar, evaluar y gestionar operaciones a escala, entregando una TIR estimada de 10,1%, MOIC de 1,53x y exposición a un mercado en expansión, con clara necesidad de soluciones habitacionales inclusivas y rentables.

Estructura actual de financiamiento:

• 60% Deuda Senior
• 10% Deuda Mezzanine Fraccional
• 10% Equity PROPIO
• 15% Descuento en compra
• 5% Pie Cliente

Mitigadores activos del modelo:

• Descuento de compra de activos (15%) protege el capital
• Pie del cliente (5–7%) alinea intereses
• Scoring crediticio propio basado en datos y machine learning
• Cartera diversificada en comunas con alta demanda y plusvalía
• Auditorías y comités de crédito independientes

Los Números

Riesgo

¿Cuáles son los riesgos de esta inversión?

Acá te explico algunos de los riesgos posibles que puede tener una inversión de este tipo:

1. Riesgo de mercado: BAJO Los precios de las propiedades pueden bajar debido a factores externos como crisis económicas, tasas de interés altas o caída en la demanda, afectando la rentabilidad.

2. Riesgo de construcción: BAJO
   Durante la construcción pueden surgir retrasos, aumento en los costos o problemas técnicos que reduzcan la rentabilidad prevista. Por ejemplo lo que pasó durante la pandemia del Covid.

3. Riesgo regulatorio: BAJO Cambios inesperados en leyes urbanísticas, permisos o impuestos pueden complicar el desarrollo y aumentar costos. En este caso es un Riesgo Bajo, en Fraccional, nos preocupamos de que nuestras inversiones cumplan con todas las autorizaciones necesarias y permisos aprobados.

4. Riesgo financiero: MEDIO
   El financiamiento puede encarecerse o reducirse, generando dificultades para acceder al crédito en los tiempos estimados y con los costos proyectados.

5. Riesgo de comercialización: BAJO Existe la posibilidad de no vender o arrendar las propiedades al precio esperado o en el plazo previsto, afectando el flujo de caja y retorno.

⏰ Los Plazos

Duración estimada total: 5 años

¿Es necesario esperar hasta el final? 🤔 ¡No es necesario! Puedes poner a la venta tus fracciones cuando quieras y obtener tu plusvalía hasta ese momento.