En arriendo por profesionales
Pack 4 Departamentos de Renta en Paraguay (Zuba 1)
Paraguay, Asunción
Riesgo
Plazo de
Fracciones a
Arriendo
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Sobre el proyecto
Resumen
Oportunidad de Renta en Asunción, lo bueno se repite 🚀 y ahora a un Caprate de USD + 6,5% neto.
Trajimos cuatro nuevos departamentos de un dormitorio y un baño, todos ubicados en un mismo edificio y actualmente arrendados. Este es un proyecto que ya recibe flujos reales de los arriendos con contratos recientemente renovados.
El mercado inmobiliario en Paraguay, especialmente en la zona de Asunción, presenta una oportunidad clara: un déficit creciente de viviendas en altura y a precios competitivos, orientadas a la nueva generación, un segmento altamente dinámico: el profesional millenial que busca independizarse o la familia que recién comienza.
Paraguay uno de los países que más ha crecido en Sudamérica los últimos años, incluyendo el 2024.
La Fórmula de Éxito Probada: ZUBA 1
Demostró ser un éxito rotundo. Es un edificio de 4 pisos, con solo 30 deptos y que se ha mantenido arrendado desde que se entregó.
Ubicación Estratégica: Emplazado a pocas cuadras de la intersección más importante de Asunción. Un punto clave que maximiza la accesibilidad y la conectividad para sus habitantes. Y a una cuadra de la municipalidad mas grande del país. Y sumado a que es un sector consolidado a nivel comercial y universitario con la construcción de la Universidad Nacional de asunción.
Pionero en Innovación: ZUBA 1 fue entregado con éxito en 2019 y se destacó por ser el primer edificio en Paraguay en ofrecer el formato de deptos de 1 dormitorio, clave para captar al público objetivo.
Luz Verde y Seguridad: Este primer proyecto ya fue entregado y tiene resultados reales, ofreciendo una seguridad y una curva de aprendizaje comprobada que minimiza los riesgos para el inversionista.
El Producto:
- Son 4 departamentos de un dormitorio y un baño.
- Fernando de la Mora está aspirando a consolidarse como un referente económico e industrial. InfoNegocios+1
- La plusvalía proyectada para la zona para los próximos años se estima bastante positiva; Fernando de la Mora aparece entre las ubicaciones con una buena plusvalía esperada según estudios recientes. Foco
- Las propiedades en zonas cercanas a avenidas principales y con buenos accesos tienden a captar mejor valoración.
- En caso de existir postventa, esta estará por contrato a cargo de Zuba.
Departamentos elegidos:
- 3E = 33,4 m2
- 1H = 36 m2
- 3F = 35 m2
- 3H = 36 m2
Análisis
Categoría Renta
¿Cómo gana plata uno acá? 🙄
En la categoría renta, el inversionista genera ingresos a través de dos variables clave:
💸 Flujo de caja por arriendo: Contratos en USD.
📈 Incremento del valor del inmueble: Plusvalía impulsada por la ubicación y la demanda constante en el mercado.
Oportunidad de Inversión: Este es un proyecto que ya recibe flujos reales de los arriendos por aproximadamente USD + 6,5%, con contratos recientemente renovados. En este caso hemos sido un poco mas conservadores con la plusvalía proyectada, lo que te lleva a la posibilidad de obtener una rentabilidad estimada de 10% anual, hacia el final del período.
Contexto Local: Paraguay ha mantenido un crecimiento económico sostenido en las últimas dos décadas, con un promedio anual del 3,6% entre 2003 y 2023, superando el desempeño de varios países de la región. Este éxito se sustenta en políticas macroeconómicas sólidas y reformas institucionales, que culminaron en la obtención del grado de inversión otorgado por Moody's en julio de 2024.
Mercado Inmobiliario: El mercado inmobiliario paraguayo, particularmente en Asunción, exhibe un crecimiento notable. El segmento residencial proyecta alcanzar US$ 155.800 millones para 2025, impulsado por la urbanización y el creciente poder adquisitivo de la clase media. La capital destaca como destino preferido, captando un 83,4% del interés de compradores y arrendatarios, lo que confirma su atractivo residencial y laboral.
Sobre el gestor
Este proyecto será administrado por ZUBA, la primera desarrolladora paraguaya en obtener la calificación grado de inversión A-py Estable por Fitch Ratings destacando la solidez financiera y crecimiento sostenible.
Números
Para cada departamento:
| 🔻 Escenario Pesimista | |
|---|---|
| •Arriendo mensual estimado | US$ 213 (neto) |
| • Gastos mensuales | US$ 38 |
| • Flujos de caja mensual | US$ 852 durante 5 años |
| 🔝TIR estimada | USD + 7,71% anual (Bruta) |
| ⚖️ Escenario Conservador | |
|---|---|
| •Arriendo mensual estimado | US$ 220 (neto) |
| • Gastos mensuales | US$ 38 |
| • Flujos de caja mensual | US$ 880 durante 5 años |
| 🔝TIR estimada | USD + 10,01% anual (Bruta) |
| 🚀 Escenario Optimista | |
|---|---|
| •Arriendo mensual estimado | US$ 224 (neto) |
| • Gastos mensuales | US$ 38 |
| • Flujos de caja mensual | US$ 896 durante 5 años |
| 🔝TIR estimada | USD + 12,57% anual (Bruta) |
Riesgo
Análisis de Riesgos
La siguiente evaluación detalla los principales riesgos asociados a la compra, renta y posterior venta (estrategia de salida) de los departamentos en el proyecto ZUBA 1.
1. Riesgos de Operación y Mercado (Renta): Estos riesgos afectan directamente los flujos de caja durante los 5 años que mantenga la propiedad.
1.1. Riesgo de Vacancia y Sobre oferta Aunque ZUBA Inversiones se enfoca en un segmento desatendido (jóvenes profesionales/estudiante), si en los próximos 5 años se construyen muchos proyectos similares en la misma zona o si la migración de estudiantes se reduce, podríamos enfrentar períodos de vacancia.
1.2. Riesgo de Mantenimiento y Desgaste Al ser un edificio entregado en 2019, las unidades requerirán mantenimiento mayor para seguir compitiendo con proyectos nuevos. Costos inesperados de reparaciones en áreas comunes o dentro del departamento pueden reducir la rentabilidad neta. Ej: calefactores, aires acondicionados, etc.
2. Riesgos Financieros y Regulatorios: Estos riesgos son externos al proyecto y pueden afectar la rentabilidad final.
- 2.1. Riesgo Cambiario (Moneda Local vs. USD) Los arriendos en Paraguay suelen estar denominados en Guaraníes (PYG), mientras que la inversión y la venta se miden habitualmente en Dólares Americanos (USD). Una devaluación del PYG frente al USD reduciría el valor de los flujos de renta para el inversionista extranjero, aunque el precio de venta final de la propiedad puede seguir anclado al USD.
3. Riesgo de Salida (Venta a 5 Años): Este riesgo afecta la plusvalía y la liquidez al momento de vender los 4 departamentos.
3.1. Riesgo de Obsolescencia del Producto El concepto de monoambiente fue innovador en 2019. Dentro de 5 años, los estándares de diseño y tecnología pueden haber avanzado. Si el mercado de segunda mano (reventa) no valora las unidades de 2019 de la misma forma que las nuevas, la plusvalía esperada podría ser menor.
3.2. Riesgo de Liquidez y Precio de Reventa La liquidez se refiere a la rapidez con la que se pueden vender las 4 unidades. Aunque el mercado sea alcista, vender múltiples unidades simultáneamente o en un corto plazo podría presionar el precio a la baja.
Plazos
⏰ Los Plazos
Duración estimada total: 5 años ⌛
| ⏱️ Inicio Proyecto | 12/2025 |
| 🏃 Fin Proyecto | 12/2030 |
¿Es necesario esperar hasta el final? 🤔 ¡No es necesario! Puedes poner a la venta tus fracciones cuando quieras y obtener tu plusvalía hasta ese momento.
¿Dónde está la propiedad?
Compromiso Fraccional:
- Visitamos la unidad.
- Tomamos fotos reales (si está en entrega).
- Revisamos los documentos.