Toda la verdad detrás de los Mega Edificios de Estación Central
Por Tomás Charles A.Es el año 2000, y previo a la historia que te voy a contar, Estación Central era una comuna tradicional y humilde, en el centro de Santiago de Chile, tenía casas de baja altura y barrios de esos donde los vecinos se conocen por nombre. Donde los espacios permitían vistas sin interrupciones y llegada de luz natural.
Pero ya no es así.
Con edificios de hasta 43 pisos de altura. Donde la vista de tu departamento está bloqueada por el edificio de enfrente. Donde los departamentos no reciben sol a ninguna hora del día. Y donde la mala ética de construcción, moldeo una cultura del mal vivir.
¿Qué son los guetos verticales?
Los guetos verticales son un conjunto de más de cien mega torres hiperdensas, ubicadas en un reducido espacio en la comuna de Estación Central, en Santiago de Chile 📍
Lo peor de todo, es que fueron desarrollados casi sin regulaciones y son un ejemplo de lo que la inversión inmobiliaria nos entrega si le damos rienda suelta. 😳
¿Qué problemas generan los guetos verticales?
Lo preocupante, es que el problema de los guetos verticales no está solo en la estética de los edificios. Sino también, en el hacinamiento que se vive en su interior. Donde familias, con el objetivo de reducir sus costos de vida, han optado por compartir su vivienda con más personas. Excediendo con creces la capacidad de cada departamento.
Moldeando de esta manera, una mala cultura de arriendos 😠. Donde, con tal de percibir una mayor rentabilidad, el dueño del departamento permite la denigración de sus habitantes, y como todos los propietarios son “inversionistas”, nadie se opone de verdad.
Una experiencia que confirman los vecinos que viven ahí. Registrando hasta 9 o 10 personas que viven en un departamento de solo dos dormitorios y 40 metros cuadrados.
Lo que nos lleva al siguiente problema (...)
Largas filas de espera simplemente para usar el ascensor del edificio.
Consideremos que se construyeron edificios con 1.200 departamentos, con solo 2 o 3 ascensores. Osea que en el mejor de los casos, unas 400 personas deben compartir un mismo ascensor, en el mismo horario. Obligando a sus usuarios, a una espera promedio de 10 a 15 minutos, solo para subir a su departamento 😭
Y es que, la sobrepoblación en la zona tiene un sinfín de problemas:
Desde el atochamiento vehicular, que deteriora aún más la contaminación vial, sumado a la falta de estacionamientos 🚗
El colapso de las redes de agua y alcantarillado que día a día incomoda a los vecinos con el mal olo 🤮
La baja presión de agua que les impide un uso normal de baños y duchas 😦
El exceso de basura, que bloquea los ductos hasta el punto en que algunas personas acostumbran lanzar su basura desde los balcones 🗑️
Fiestas hasta largas horas de la noche, donde el eco de la música resuena entre cada uno de los edificios, Afectando la vida de todos los vecinos 🙉
Pero, ¿cómo llegamos aquí? (...)
La comuna de Estación Central fue creada en 1985 a partir de las zonas periféricas de las comunas de Santiago, Quinta Normal, Pudahuel y Maipú.
, la normativa urbana de la nueva comuna quedó compuesta por dos fuentes:
Plan Regulador Comunal: Que regía zonas como el Sector Norte.
Plan Intercomunal de Santiago: Donde la normativa de densidades y alturas predominaba sobre la normativa comunal.
Estos son planos y reglas que definen las características de los edificios que se pueden construir en un lugar, como su altura y el número de departamentos y habitantes que puede admitir ☝️🤓
En el año 1980 se planteó establecer el Plan Seccional Alameda por sobre el plan regulador de Santiago. Una modificación que irónicamente, quería incentivar las alturas en el lugar hasta los 15 pisos. Esto es, hasta 28 pisos menos que el edificio más alto que se registra hoy 🤦♂️
Una propuesta que para el año 1994 fue derogada por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago. Normativa que se hizo vigente desde 1992 y que determinó que no se pueden regular las alturas.
¿Mala decisión?
Fue así como el plan regulador de Estación Central, nunca reguló este polígono, y que la normativa intercomunal dejó sin efecto las restricciones de altura. Quedando así, sin una normativa específica hasta hoy.
Pero, que no exista límite de altura, no se traduce en que se pueda hacer cualquier cosa:
Un ejemplo de esto es el sector empresarial de Providencia, donde está el costanera center, el edificio más alto del país, que no registra altura máxima, pero tampoco Guetos Verticales…
Hace 16 años el jefe de división de desarrollo urbano respondía a una consulta del entonces director de obras municipales de Estación Central, respecto del permiso de construcción de una “torre de características de edificación continua”. Ante la consulta, el MINVU era claro:
(...) no es posible que una edificación continua, sin normas que la delimiten, varíe libremente la altura de su volumen. Tampoco procede que el Director de Obras Municipales señale una altura a la edificación continua ya que sería arbitrario, no autorice este tipo de agrupamiento de edificios continuos (...)
Y es que, la zona aún así, está regida por reglas menos específicas, contenidas en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones 🤷♂️. Una normativa general que regula las alturas de los edificios, pero que lo hace a partir de la manera en que se relacionan con el resto de las edificaciones y con los límites del predio.
El problema es que, a diferencia del ejemplo anterior, no existe una norma de planificación territorial que defina explícitamente la limitación de la altura en los casos de edificios continuos, esto es, que están pegados unos a otros.
Y es precisamente esta categoría de construcción, la que le corresponde a los guetos verticales.
Y ¿si no había límite de altura? ¿No había otro tipo de límite que pudiera argumentar el impedimento de su construcción?
Es que no es solo un problema de altura, sino de densidad, cuantas personas habitarán ese edificio.
En Estación Central, la densidad promedio es de 79 personas por hectárea, un número que el Plan Regulador Metropolitano sugiere que puede ascender hasta alcanzar el límite de 150 personas en algunos lugares.
Número que resulta muy bajo cuando lo comparamos con la zona roja de los guetos verticales,
Donde la Dirección de Obras de esa comuna registró una densidad de 1.000 habitantes por hectárea. Sí, como lees, 1.000.
En solo diez años se construyeron más de cien mega torres habitacionales aprovechando esta falta de límites. Algo que, en datos entregados en 2023 por el actual alcalde de la comuna, Felipe Muñoz, se traduce en 41.000 nuevos departamentos. Donde si calculamos un promedio de 4 habitantes por departamento, tenemos unos 164.000 nuevos habitantes para la comuna en menos de 5 años. 😱
Entonces, si el Plan Regulador Metropolitano ya sugería un límite de 150 personas ¿porque no se respetó ese límite? O en otras palabras...
¿Cómo se “justificó” este exceso?
Eran los años 2000 y Santiago experimentó el inicio de un notorio aumento en su población. Donde la búsqueda de oportunidades llevó a los chilenos de regiones rurales y ciudades pequeñas a una migración interna que tuvo como destino la capital. De la misma manera se dió una migración externa, en que inmigrantes de países vecinos llegaron a Chile, atraídos por la estabilidad económica y por las oportunidades laborales.
Este crecimiento demográfico planteó con prisa un problema. El incremento de la demanda de vivienda, la pronta necesidad de desarrollo de infraestructura y el déficit habitacional. Fue en respuesta a estos problemas que se impulsó una urbanización rápida pero desordenada. Una urbanización tan desorganizada, que para mayo del 2016, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo declaró:
"Si en u lugar no hay una norma de altura, no pueden aprobarse edificios continuos".
Una medida que llegó tarde...
Ya que entre el año 2014 y 2016, la Dirección de Obras de Estación Central ya había aprobado 75 proyectos de edificios de entre 30 y 43 pisos, sin límite de altura ni densidad.
Entonces, con todo lo mencionado anteriormente ¿cómo fue que se aprobaron estos proyectos?
Hecha la ley, hecha la trampa. Muéstrame los incentivos y te diré los resultados.
Pareciera que este es un mercado donde el desarrollador “más ingenioso”, es quién logra sacarle más metros vendibles al negocio. 🦈
Una conducta que pese a ser objetada por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, no tiene sanción. Según parece, estos inversionistas comparten el mismo criterio de la Contraloría, que ha hecho vista gorda, favoreciendo e incentivando este ingenio inmobiliario.
Con el objetivo de evitar este ingenio surge un mal ¿necesario?
El rechazo de la recepción final de las megatorres que aún no han sido entregadas a sus compradores. Lo que legalmente impide que los departamentos sean habitados, retrasando proyectos por años. Convirtiéndose así en edificios fantasmas 🏬👻 en que su única alternativa sería es ser derrumbados.
Esto afecta directamente a sus compradores, quienes si bien no llegaron a tomar un crédito hipotecario, podrían perder sus reservas y los pies pagados por sus propiedades. 😩
Todo esto abre una pregunta que ha afectado al sector inmobiliario en todo el país
¿Si ya tengo un permiso de edificación, puedo confiar en él? ¿O a todo proyecto le serán exigidas leyes posteriores que no fueron parte de su evaluación inicial?
Esta incertidumbre ha aumentado el riesgo de los proyectos inmobiliarios 😥 y con ello las expectativas de rentabilidad de quienes los financian 😰 y las tasa de interés de los bancos hacia las inmobiliarias 😨, esto ha reducido el número de nuevos proyectos 😱 y finalmente ha aumentado el precio de las viviendas para todos nosotros 😢, alejándonos un paso más del sueño de la casa propia 😭
Nuevas reglas 🤩, misma ética 🙄
La elaboración del primer plan regulador comunal de Estación Central, promete evitar que este tipo de situaciones se repita en la comuna, pero cabe preguntarse por qué este tipo de legislación es tan esencial.
¿Por qué el mercado inmobiliario incentiva este tipo de construcciones cuando tiene la libertad de hacer, básicamente, lo que sea?
Muchos arquitectos se quejan de que regulaciones de este tipo no les permiten diseñar los edificios con que sueñan, pero al estar la posibilidad; obtenemos moles de rentabilidad máxima y habitabilidad mínima.
En Fraccional pensamos que es un problema de incentivos. Quienes financian estos proyectos no tienen motivos para preocuparse de la calidad de vida de sus habitantes o vecinos, porque ellos no serán sus clientes, venderán a inversionistas, quienes a su vez arrendarán sus propiedades a terceros.
Nada de esto sucedería si quienes financiarán el desarrollo inmobiliario, fueran las mismas personas que viven en la comuna o el edificio en sí Donde su objetivo final no es solo la rentabilidad, sino también el cuidado de sus propios barrios y un vivir digno.
Por eso hacemos lo que hacemos 😉
Creemos que por medio del Crowdfunding Inmobiliario podemos impulsar una manera asequible de invertir en propiedades y contribuir al cambio, por medio de inversiones Fraccionadas. Para en un futuro, entre todos poder desarrollar proyectos con consciencia.