La Forma sigue Las Finanzas

Históricamente los arquitectos se han valido de grandes mecenas para ejecutar sus proyectos, y estos han tenido siempre sus razones para financiarlos... De alguna manera la forma siempre sigue a la función, la pregunta que importa es ¿Qué función?

Lo más común es que sean empresas privadas las que financian los proyectos, pero ¿Cuánto cuesta realmente construir edificios? ¿De dónde vienen los recursos necesarios para llevarlos a cabo? Y ¿Qué es lo que define sus características más comunes?

Para esta discusión consideraremos un caso en específico.

Pero no les diremos cuál para no meternos en problemas jejeje.

Este proyecto se inscribe en la polémica de los “Guetos Verticales”. Si bien no ahondaremos en la precisión del término, si reconoceremos las características comunes de las torres hiperdensas del centro de Santiago.

Para definir los costos del proyecto usamos herramientas de evaluación inmobiliaria. ¡Las mismas que usamos en Fraccional para saber el evaluar cada departamento! El costo estimado para la construcción del edificio en cuestión es de 698.137 UF. Si consideramos que, con la UF de Abril de 2022, esto equivale a unos 31 millones de Dólares, cabe preguntarse...

¿de dónde viene ese capital?

¿Sabías que sólo en Chile existen cientos de personas con patrimonio superior a US$ 50 millones? y miles con patrimonio sobre los US$ 10 millones. Por efecto de la inflación, este capital perderá su valor a razón del 1% al 4% anual. Esto impulsa la inversión. Sin embargo, cualquiera de estas personas lo pensaría dos veces antes de desembolsar 31 millones de dólares en un solo proyecto. Aquí es donde entra en juego una estrategia fundamental: el Apalancamiento.

Para entenderlo, tomemos un ejemplo simple:

Imaginemos que tenemos 10 millones disponibles para invertir. Ahora asumamos que cada proyecto inmobiliario requiere de una inversión de 10 millones y rentará en total un 20%.

La lógica diría que debemos destinar 10 millones para desarrollar el edificio y cobrar 12 millones.

Pero consideremos también a los bancos. El capital de sus clientes igualmente se devalúa, por lo que prestan el dinero a razón del 5% de interés. Además, exigirán a quien pida el crédito una inversión propia de al menos el 20% del total, para asegurar su fidelidad al proyecto.

En ese caso podríamos invertir solo 2 millones, pedir un crédito por 8, vender el edificio en 12, pagar 8,4 millones al banco y llevarnos los 3,6 millones restantes.

Habiendo obtenido 1,6 millones sobre nuestra inversión inicial de 2, es decir una rentabilidad del 80% sobre la inversión que, además ¡deja 8 millones disponibles para invertir en algo más! Yey!🥳

Esto significa, en nuestro edificio, que la inversión de la inmobiliaria pudo ser de sólo 174.534 UF.

Nuestro edifico regalón terminó de venderse a mediados de 2019 por un total de 1.234.800 UF, considerando el precio de lista de cada departamento.

¡Esto significaría una rentabilidad del 76,8%! Pero ya que el estándar del mercado es rentar entre un 16% y 19%, podemos suponer que algo se esconde tras los precios de estos departamentos.

¿Podrían ser mucho más baratos y aun ser rentables?

Si somos realistas, la inmobiliaria probablemente nunca rentó ese 76,8%. Es posible que no rentaran más que el 12%💸. He aquí la ironía:

Los departamentos en su mayoría no se venden unitariamente a sus habitantes, sino en bloque a inversionistas y fondos para ser arrendados. Esto liberó a las inmobiliarias a hacer proyectos con miles de departamentos frente a la seguridad de que estarían pre-vendidos.

Pero con un menor riesgo, viene una menor rentabilidad. Dada la gran capacidad de negociación de los fondos de inversión, estos fuerzan la rentabilidad a los mínimos aceptables, alrededor de un 10% a 12%, lo que significa que pueden comprar estos departamentos por un promedio de 900 UF, cuando las personas que los habitan tendrían que desembolsar hasta 1.913 UF por el mismo producto que, dicho sea de paso, deja mucho que desear.

Pero para colmo, recordemos que estos proyectos fueron financiados en un 75% por bancos que guardan nuestro dinero. Lo que significa que estos edificios fueron financiados por nosotros mismos, gracias a los préstamos bancarios.

En Fraccional creemos que un mercado inmobiliario más justo y accesible, es posible.

Y creemos que gran parte del problema es que los que financian los edificios son personas muy distintas a los que los habitan. Queremos construir un mercado mejor, pero no podemos hacerlo solos. Te invitamos a entrar a Fraccional y acompañarnos en este viaje hacia un mejor mercado inmobiliario.