El arriendo es gratuito en Corea del Sur

Si, como la mayoría de las personas, no tienes acceso a comprar un lugar donde vivir, lo más probable es que pagues mes a mes un elevado arriendo.

Pero ¿te imaginas arrendar un departamento y no pagar? 🤔

El sistema de arriendo Jeonse ofrece la ventaja de no pagar un arriendo mensual 🤩, y fue creado producto de una crisis de acceso a la vivienda. Pese a que requiere un depósito inicial significativo y presenta altos riesgos, tiene una rentabilidad para el arrendatario y el propietario como ningún otro modelo.

Pero ¿cómo funciona? ¿Será posible aplicarlo en tu país? Y ¿dónde está la trampa?

¿En qué consiste el sistema Jeonse?

Imaginemos que quieres arrendar mi propiedad con el sistema Jeonse. Tras firmar tu contrato de arriendo, me haces un gran depósito a mí como propietario. Este es un préstamo, y suele ser por una cantidad significativa de dinero, que ronda entre el 50% y 80% del valor de la propiedad. 😱

Si la propiedad cuesta 500.000, y el contrato es por el 70%, entonces me tienes que prestar 350.000.

Ouch! 😣

El sentido de esto, es que yo como propietario utilice ese dinero para invertirlo y obtener una mayor rentabilidad de la que tendría con el alquiler de mi propiedad. 🤓🧠

Y como agradecimiento, durante el plazo del contrato, que no suele ser más de dos años tienes derecho a usar mi propiedad sin pagar alquiler 🥳

Una vez finalizado el contrato, yo te devuelvo todo el dinero que me prestaste.

En otras palabras, viviste gratis en mi propiedad por dos años 😎

Pero, ¿cómo se creó el sistema Jeonse?

Historia del sistema Jeonse:

Al finalizar la Segunda Guerra Mundial 🪖 en 1945, Corea fue liberada del dominio japonés que había durado desde 1910. Pero la península quedó dividida en dos zonas de ocupación como parte de un acuerdo entre los Aliados. La Unión Soviética ocupó el norte, mientras que Estados Unidos tomó el control del sur, con el paralelo 38 como línea divisoria. Esta división, inicialmente temporal, se convirtió en permanente en 1948, cuando se establecieron dos gobiernos separados: uno comunista en el norte 🇰🇵 y otro capitalista en el sur 🇰🇷.

Unos años más tarde, durante la Guerra Fría, las tensiones políticas y militares entre el bloque occidental liderado por Estados Unidos y el bloque oriental liderado por la Unión Soviética se trasladaron a la península coreana. Donde ambos gobiernos, incentivados por sus aliados, reclamaron la soberanía sobre toda la península, lo que generó una atmósfera de hostilidad que culminó en la Guerra de Corea en 1950. 🔫 🪖

Este conflicto terminó con Corea del Sur en una crisis económica y humanitaria extrema, 😭 con una destrucción masiva de infraestructuras críticas como fábricas, ferrocarriles y plantas de energía, además de una severa escasez de viviendas, ya que muchas casas habían sido destruidas. 😓

Después de la Guerra de Corea, el gobierno de Corea del Sur llevó a que los bancos, controlados en su mayoría por el gobierno, canalizaran sus recursos hacia grandes empresas para reactivar la economía ✅, omitiendo por completo la construcción de viviendas... 🙄

Lo que exacerbó la crisis habitacional 🤦‍♂️

Los bancos preferían prestar a estas empresas debido a los subsidios y garantías gubernamentales reducían el riesgo, lo que hacía estos préstamos más atractivos en comparación con los créditos a individuos, que no contaban con el mismo nivel de apoyo. 🤷‍♀️

Por otro lado, la infraestructura hipotecaria en Corea del Sur estaba poco desarrollada y las hipotecas se consideraban arriesgadas debido a la volatilidad económica 📉. Por ello, los bancos evitaban otorgar préstamos hipotecarios a personas.

Así fue, que ante la dificultad para acceder a financiamiento y la necesidad de vivienda...

Los propietarios e inquilinos en Corea del Sur desarrollaron el sistema Jeonse que no se consideraba técnicamente "alquiler" ☝️🤓 y por lo tanto, evitaba las estrictas regulaciones gubernamentales. Así, Jeonse se convirtió en una estrategia para sortear las restricciones del mercado y facilitar el acceso a la vivienda en un contexto de escasez de crédito. 🤝

Pero, ¿cómo puede reunir el 70% de una propiedad, una persona que no quiere pagar nada por alquiler?

Lo consigue con una combinación de diferentes alternativas. En primer lugar, con ahorros a largo plazo. La cultura de ahorro es fuerte en Corea del Sur 💰, y muchas personas ahorran dinero durante varios años para poder hacer frente al gran depósito requerido por el sistema Jeonse. Sobre todo, porque muchos ven el depósito de Jeonse como una inversión a largo plazo, porque es recuperado al final del contrato.

Por otro lado, si eres coreano y tus ahorros son insuficientes, es probable que puedas recibir la ayuda de tus padres 👨‍👩‍👧. En Corea del Sur es común que los padres ayuden financieramente a sus hijos para cubrir el depósito de Jeonse, especialmente cuando se trata de jóvenes que están empezando a vivir por su cuenta o son recién casados. Esta ayuda intergeneracional es una práctica extendida en la sociedad coreana.

Con el tiempo, la cultura de Jeonse incentivó a que los bancos ofrecieran préstamos específicos para ayudar a los inquilinos a cubrir el depósito de Jeonse . Estos préstamos se caracterizan por tener tasas de interés más bajas y plazos cortos, diseñados para ser devueltos cuando el inquilino recuperaba su depósito al final del contrato de arriendo 🙌.

Por otro lado, el gobierno surcoreano, consciente de la importancia del sistema Jeonse para la estabilidad del mercado de vivienda, dió inicio a subsidios en préstamos, haciendo que sean más accesibles para un mayor número de personas.

Y si ninguna de estas alternativas están dentro de tus opciones, puedes probar una solución más rápida, como pedir préstamos a privados e informales para cubrir el depósito de Jeonse. Una alternativa rápida que viene acompañada de tasas de interés más altas. 😯

Posibles riesgos 🤫

Sea como sea, sabemos que las opciones para acceder a un arriendo gratuito están. Pero no podemos olvidar que para rentabilizar más, tienes que arriesgar más. Y en el sistema Jeonse, los riesgos son varios. 😳

Desde el riesgo de caída en el precio de la propiedad que arrendaste 📉. Si esto sucede durante el período del contrato, es probable que el propietario tenga dificultades para devolverte el depósito completo cuando finalice el contrato 🤭. Por ejemplo, si una propiedad pierde valor y el propietario necesita venderla para devolver el depósito, es posible que el precio de venta no cubra el monto total del depósito. 😬

¡Imagina esto a gran escala! Como un efecto dominó que afecte a múltiples propietarios y arrendatarios.

Otro caso se da si el propietario enfrenta problemas financieros, como la quiebra o la incapacidad de generar ingresos suficientes para devolver el depósito al arrendatario. Esto es especialmente problemático si el propietario ha utilizado el depósito para inversiones fallidas o para cubrir deudas personales 😰.

Y finalmente, un riesgo de seguro imprevisto, puede ser el fallecimiento del propietario 💀. Donde el arrendatario debe esperar a la venta de la propiedad a través de procedimientos legales para recibir su dinero de vuelta 🙃. Un proceso que puede retrasar o incluso reducir el dinero a recibir, dependiendo de las deudas que el propietario haya dejado.

Tantos riesgos me robaron la energía y ganas de arrendar así.. 😒

Lo sé, parecen muchos riesgos, pero te aseguro que los vas a olvidar cuando te explique el potencial de rentabilidad que tiene para el propietario y arrendatario. Algo sin comparación al modelo de arriendos convencional.

Potencial del sistema Jeonse para el propietario 🤑

Veamos el caso del propietario (la última forma de rentabilidad va a hacer explotar tu cabeza).

Uno de los principales modos en que los propietarios pueden obtener rentabilidad es invirtiendo las grandes sumas de dinero que reciben de los inquilinos en diferentes instrumentos financieros, como acciones, bonos, fondos de inversión, o incluso en el mercado inmobiliario 💸.

Por otro lado, si la propiedad aumenta de valor durante el período del contrato, el propietario puede obtener una ganancia de capital cuando decide vender la propiedad después de la devolución del depósito al inquilino 😎. Esta apreciación del valor del inmueble puede compensar la falta de ingresos mensuales de alquiler.

Otra manera común de rentabilizar que utilizan, es usar el depósito de Jeonse para la creación de nuevas empresas o la expansión de sus negocios existentes 👩🏻‍💼.

Pero ninguna de esas posibilidades se compara con la escalada de inversión inmobiliaria que permite el sistema Jeonse 🤯 💸

Uno de los casos más conocidos en Corea del Sur sobre la acumulación masiva de propiedades utilizando el sistema Jeonse es el de Jeon Kwang-hoon, un conocido pastor evangélico que se convirtió en una figura destacada en los medios debido a que acumuló más de 300 propiedades en Seúl.

Un caso que en particular, ha llevado a debates la necesidad de reformar el sistema Jeonse y regular mejor el mercado inmobiliario para evitar la concentración de propiedades en manos de unos pocos y garantizar que el sistema sea justo para todos los participantes.

Y es que, a medida que el propietario adquiere más propiedades utilizando el sistema Jeonse, su portafolio inmobiliario comienza a expandirse a niveles estratosféricos 💫 . Especialmente en un mercado inmobiliario en crecimiento, con casos de personas que con una muy buena gestión, han logrado la suma de mil propiedades 😱.

¿Cómo funciona? 🤔

- Recepción del depósito de Jeonse:

Digamos que el dueño de un departamento valorado en $500,000 alquila la propiedad con el sistema Jeonse. El inquilino paga un depósito de Jeonse, que puede ser alrededor del 70% del valor de la propiedad, es decir, $350,000.

- Uso del depósito para comprar una nueva propiedad:

El propietario ahora tiene $350,000 en efectivo sin necesidad de un préstamo bancario. Y puede usar este dinero como un pago inicial para comprar una segunda propiedad 🧠. Y si por ejemplo, encuentra otra propiedad por $500,000, puede utilizar los $350,000 del depósito de Jeonse como pago inicial, y luego financiar el resto con sus propios ahorros o un pequeño préstamo.

- Repetición del proceso:

Una vez que adquiere la segunda propiedad, el propietario puede repetir el proceso de Jeonse ☝️🤓. Es decir, alquilar esta segunda propiedad y recibir otro depósito del 70%, es decir, $350,000. Con este nuevo depósito, el propietario puede continuar comprando más propiedades, así crear un círculo virtuoso de escalada de inversión.

Potencial del sistema Jeonse para el propietario

Pero los beneficios no se quedan solo con el propietario, el arrendatario también los recibe. Y si bien, su rentabilidad no se mide en ingresos directos, se mide en términos de ahorro y eficiencia económica ✅.

Ya que, debido a que los arrendatarios no tienen que pagar un alquiler mensual durante el período del contrato, es que, pueden ahorrar una cantidad significativa de dinero. La cual pueden invertir en productos financieros, gastar para permitirse gustos con mayor frecuencia, como viajar; o mejor aún, ahorrar para una futura compra de vivienda.

Sin duda Jeonse es un modelo de arriendos único que permite una escalada social a ambas partes, algo muy diferente al modelo convencional de arriendos. Y es que, por más que intentemos, el costo beneficio no es suficiente para lograr un verdadero crecimiento financiero para ninguna de las partes. Algo por lo que lamentablemente pagamos al tener un bajo riesgo.